1. Főoldal
  2. Hírek
  3. JOG
  4. Lakást venne vagy bérelne? Villamos biztonsági felülvizsgálat ingatlanügyletekben – kötelezettség vagy szavatossági kockázat?

Lakást venne vagy bérelne? Villamos biztonsági felülvizsgálat ingatlanügyletekben – kötelezettség vagy szavatossági kockázat?

JOG 2026-07-22

Nyomtatás
Forrás: Jaczkovics Ügyvédi Iroda

Ingatlan vásárlásakor és bérlésekor is különösen fontos, hogy annak villamos berendezései és elektromos hálózata megfelelő és rendeltetésszerű legyen, valamint ne jelentsen veszélyt az ingatlan használóira. Sok lakástulajdonos nem tud róla, de lakóingatlan bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor kötelező a lakóingatlanok villamos biztonsági felülvizsgálata. Ez az ellenőrzés azonban nem azonos az érintésvédelmi felülvizsgálattal, de hasonló hozzá. Melyek ennek a szabályai? Ezt dr. Ésik Julianna, a Jaczkovics Ügyvédi Iroda ügyvédje foglalta össze.

Mi az a villamos biztonsági felülvizsgálat?

Az összekötő és felhasználói berendezésekről, valamint a potenciálisan robbanásveszélyes közegben működő villamos berendezésekről és védelmi rendszerekről szóló 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet (a továbbiakban: NGM rendelet) előírásai alapján kötelező a lakóingatlanok villamos biztonsági felülvizsgálata (a továbbiakban VBF).

Jelenleg társadalmi egyeztetés folyik a villamos biztonsági felülvizsgálat folytatásának feltételeiről, az e tevékenység bejelentésének és nyilvántartásának rendjéről, valamint az e tevékenységekre vonatkozó kötelezettségek be nem tartásának esetén alkalmazandó jogkövetkezményekről, mely az NGM rendelet módosítását vonhatja maga után.

Mit ír elő az NGM rendelet?

Az NGM rendelet előírásai alapján a lakóépületekben lévő lakások villamos berendezésén kötelező a villamos biztonsági felülvizsgálat elvégzése bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor, amennyiben a bérbeadás, illetve a tulajdonosváltás időpontjához képest 6 évnél nem régebben elvégzett felülvizsgálatot igazoló ellenőrzési dokumentum (minősítő irat) nem áll rendelkezésre. A jogszabály értelmezésében lakóépületen olyan épületet kell érteni, amelynek hasznos alapterülete több, mint 50%-ban lakófunkciót tartalmaz.

A VBF elsődleges rendeltetése annak szakmai ellenőrzése és dokumentálása, hogy az ingatlan villamos berendezései megfelelnek-e az irányadó műszaki-biztonsági követelményeknek. A felülvizsgálat eredménye egyúttal a vevő vagy bérlő tájékoztatását is szolgálja, mivel a minősítő iratból megismerhető a villamos hálózat aktuális műszaki-biztonsági állapota. Ezért nem pusztán a dokumentum formai megléte, hanem annak tartalma is jelentőséggel bírhat.

Adásvétel esetén mindig kötelező a felülvizsgálat?

Az NGM rendelet előírja, hogy tulajdonosváltozáskor kötelező a felülvizsgálat, hacsak nem áll rendelkezésre 6 évnél nem régebben elvégzett felülvizsgálatot igazoló ellenőrzési dokumentum (minősítő irat). Mivel a rendelet nem kizárólag adásvételt, hanem tulajdonosváltást említ, a szabályozás nemcsak a klasszikus adásvételi szerződés, hanem más tulajdonátruházási jogcím - például ajándékozás - esetén is releváns lehet.

A rendelet kivételként rögzíti a biztonsági felülvizsgálat alól, hogy a lakóépületekben lévő, bérleménynek nem minősülő lakások esetében az időszakos villamos biztonsági felülvizsgálat elhagyható, ha a villamos berendezés legfeljebb 32A névleges áramerősségű túláram-védelemmel rendelkezik és a felhasználói berendezéseket legfeljebb 30 mA érzékenységű áram-védőkapcsoló védi. Ez azonban az időszakos felülvizsgálatra irányuló rendelkezés, így az nem mentesít a tulajdonosváltozás alkalmával előírt kötelező felülvizsgálat elvégzése alól, hiszen az nem tartozik az időszakos felülvizsgálat esetkörébe.

Azt, hogy az adásvételi folyamat melyik lépését kell tulajdonosváltozásnak tekinteni, a jogszabály nem rendezi. A Ptk. 5:38. § (2) bekezdése értelmében ingatlan tulajdonjogának átruházással való megszerzéséhez az átruházásra irányuló szerződés vagy más jogcím és erre tekintettel a tulajdonjog átruházásának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges. Kockázatkezelési szempontból azonban az a legjobb, ha már a szerződéskötést megelőzően, de legkésőbb a szerződéskötésre rendelkezésre áll a felülvizsgálat teljes dokumentációja, ezzel egészen biztosan eleget teszünk a jogszabályi kötelezettségnek és csökkenthetőek a későbbi kockázatok is.

A felülvizsgálat elvégzése kötelező tartalmi eleme az adásvételi szerződéseknek?

A felülvizsgálat elvégzéséről szóló dokumentum megléte nem érvényességi feltétele az adásvételi szerződésnek. Az okiratszerkesztő ügyvéd tájékoztatási kötelezettsége arra terjed ki, hogy a feleket tájékoztassa az NGM rendelet által előírt felülvizsgálati kötelezettségről.

 Az NGM rendelet így nem az okiratszerkesztő ügyvédre, hanem a villamos berendezés üzemeltetőjére, illetve az ügylet sajátosságai szerint az eladói oldalra telepít kötelezettséget. Az okiratszerkesztő ügyvéd szempontjából ugyanakkor indokolt, hogy a felek figyelmét felhívja a VBF elkészítésére irányuló jogszabályi kötelezettségre és a felek ezzel kapcsolatos nyilatkozatait az ügylet során rögzítse.

Kiemelendő továbbá, hogy a VBF hiánya önmagában nem akadályozza meg a tulajdonjog átruházását sem, de a jogszabályi kötelezettség megszegése bizonyos esetekben a szerződés teljesítésével összefüggő további kockázatokat hordozhat magában. A VBF megléte csökkentheti a szerződéskötést követő jogviták lehetőségét, méghozzá a kellékszavatosság körében.

Ugyanis a Ptk. 6:123. §-a alapján a szolgáltatásnak alkalmasnak kell lennie a rendeltetése szerinti célra, illetve azokra a célokra, amelyekre azonos rendeltetésű szolgáltatásokat rendszerint használnak, kivéve, ha a szerződés maga rögzít ezzel ellentétes rendelkezéseket. Lakóingatlan esetén ebből következően a rendeltetésszerű és biztonságos lakhatás követelménye is releváns lehet. Az emberi életre, illetve vagyonra veszélyes villamos berendezések adott esetben megalapozhatják a lakhatásra alkalmatlanságot. 

A hibás teljesítés megítélésénél a Ptk. 6:157. § (1) bekezdéséből kell kiindulni, mely szerint nem teljesít hibásan a kötelezett, ha a jogosult a hibát a szerződéskötés időpontjában ismerte, vagy a hibát a szerződéskötés időpontjában ismernie kellett. 

Azaz, ha az eladott ingatlan vonatkozásában készült villamos biztonsági felülvizsgálata és az erről készült dokumentumot az eladó a vevőnek rendelkezésre bocsátotta, akkor a minősítő iratban feltárt, egyértelműen megjelölt hibák tekintetében nehezebb lehet a vevőnek arra hivatkoznia, hogy a hibáról nem tudott és nem is kellett tudnia az elektromos hálózat esetleges hiányosságairól. Tehát a VBF megléte jelentős mértékben csökkentheti az eladó későbbi szavatossági kockázatait, mivel megnehezíti annak bizonyítását, hogy a vevő a hibákról nem szerzett tudomást.

Elállhat az adásvételi szerződéstől a vevő a VBF hiánya miatt?

„Ha az eladó nem készíttette el a jogszabály alapján kötelező VBF-et, abból még nem következik automatikusan, hogy elállhat a szerződéstől vagy akár árleszállítást kérhet” – mondja a Jaczkovics Ügyvédi Iroda szakértője. A vevő jogai attól függenek, hogy a felülvizsgálat elmaradása mögött fennáll-e olyan, a teljesítés időpontjában már meglévő villamos hálózati hiba, amely hibás teljesítést alapoz meg. Ha a felek a szerződésben külön rendelkeztek a VBF átadásáról, annak elmaradása szerződésszegési kérdésként is értékelhető lehet.

Ha pedig a VBF hiánya miatt derül ki egy rejtett villamossági hiba, akkor a vevő a Ptk. 6:159. § szerinti kellékszavatossági igényeket érvényesítheti. A VBF ilyenkor lényegében bizonyítékként szolgálhat arra, hogy a hiba már az szerződéskötéskor is fennállt.

„A villamos biztonsági felülvizsgálat gyakorlati jelentősége jóval túlmutat a jogszabály által előírt kötelezettség formális teljesítésén. Az adásvételi ügyletekben fontos kockázatkezelési eszközként szolgálhat, amely segíti a vevő megfelelő tájékoztatását, az ingatlan villamos hálózatának állapotára vonatkozó szerződéses kockázatok rendezését és hozzájárulhat a későbbi kellékszavatossági jogviták megelőzéséhez” – emeli ki dr. Ésik Julianna ügyvéd.

FIZESSEN ELŐ 2026-RA AZ ÖNADÓZÓ ÚJSÁGRA ÉS ONLINE CSOMAGJÁRA!

Önadózó - okos újság okos cégeknek és könyvelőknek!  Velünk 2026-ban is könnyebb lesz alkalmazni a jogszabályokat, követni a változásokat, teljesíteni az aktuális adózási, könyvviteli feladatokat, és elkerülni a buktatókat. Az Önadózó az egyik legnagyobb terjedelemmel jelentkező havi szaklap. Igen gazdag az archívumunk, az előfizetéssel ingyenesen hozzájuthat a megelőző évek lapszámaihoz. Az egyes lapszámok tartalma online elérhető, illetve mobiltelefonon is. Online csomagunk: Számviteli szabályzatok 2026 ● Cafetéria szabályzat 2026 ● Pénzmosás elleni szabályzat csomag 2026 ● GDPR Segédlet, ● Gyorskérdés szolgáltatás a honlapon,● AI tanácsadás (NDZ) ● Segédletek + Mérlegképes és adótanácsadói kreditek ● Ingyenes e-könyvek és vásárlási kedvezmény az Önadózó Webáruhgázban ● Előfizetni itt lehet: https://www.onadozo.hu/elofizetes-az-ujsagra/ 

Figyelem a Money Network Kft hitel-, babaváró hitel és ltp kalkulátorának használata díjmentes!

Lakástakarék, babaváró hitel és jelzáloghitel közvetítésben együttműködő partnerünk a Money Network Kft. A kalkulátor üzemeltetője a moneynetwork.hu.

Vissza az előző oldalra

Webáruház

Szabályzatok

Szabályzatok kategória összes termékének megtekintése

E-Könyvek

E-Könyvek kategória összes termékének megtekintése

Szakkönyvek

Szakkönyvek kategória összes termékének megtekintése

E-Start

Önadózó segítség az ügyek elektronikus intézéséhez.

Vissza az előző oldalra