Társaság tagjának eladott ingatlan esetén a szokásos piaci érték megállapítása elengedhetetlen

SZJA 2024-02-08

Nyomtatás

Forrás: e-ingatlanügyvédek.hu | Szerző: dr. Szabó Judit Anna

Címkék: szokásos piaci ár megállapítása, illeték, ingatlan adásvétel, személyi jövedelemadó

Ha a forgalmi érték jelentősen meghaladja a könyv szerinti értékben megállapított vételárat vállalkozás és tag közötti adásvétel esetén, akkor az adóhatóság jogosult a szokásos piaci érték megállapításából eredő különbözet, mint vállalkozásból kivont jövedelem adójogi következményeinek levonására.

Családi vállalkozások esetén nem ritka, hogy a vállalkozás tulajdonosainak szubjektív szemléletében elmosódik a határ a személyes és a cégen keresztül tulajdonolt vagyonelemek között. Ha a családi viszonyok változnak, pl. válás esetén, az komoly kihívás elé tudja állítani a vállalkozás könyvelőjét és a családi ügyvédet is.

Az ügyfelek részéről érthető, hogy törekednek az adóoptimalizálásra, az ügyvédeknek pedig kifejezetten feladata, hogy az ingatlanügyletek kapcsán felhívja a figyelmet az ügylet adójogi vonzataira, ezért nem is olyan régen komolyan foglalkoznom kellett a visszterhes vagyonátruházás mellett a vevőt terhelő személyi jövedelemadó kérdésével.

A következőkben a számomra leginkább tanulságos kúriai döntésről írok:

A Kúria Kfv.V.35.639/2021/5. sz. döntéséről röviden

Az esetben leírt tényállás szerinti adókötelezettségekkel kapcsolatban a NAV Hajdú-Bihar Megyei Adó- és Vámigazgatósága volt illetékes, ennek megfelelően az ügyben először a Debreceni Törvényszék járt el.

A Kúria 2022. március 10. napján hozta meg az bemutatott Kfv.V.35.639/2021/5. sz. döntést.

A tényállás:

A felperes gazdasági társaság főtevékenysége saját tulajdonú és bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése volt. A társaság tagságát magánszemélyek alkották.
2020-ban a felperes gazdasági társaság adásvételi szerződéssel, könyv szerinti értéken, 60.000.000 Ft-ért értékesített egy, a tulajdonában lévő ingatlant a saját tulajdonosainak. A B400 adatlapon a vételárnak megfelelő forgalmi érték került feltüntetésre.
Az adóhatóság illetékügyekben eljáró szervezeti egysége a helyszíni szemle és összehasonlító értékadatok alapján az illetékkiszabás alapjául szolgáló forgalmi értéket 60.000.000 Ft helyett azonban 124.784.000 Ft-ban határozta meg. E piaci értékelést a tulajdonosok elfogadták, így véglegessé váltak a visszterhes vagyonátruházási illetékről szóló fizetési meghagyások.
Az adóhatóság azonban nem csak a vételárhoz képest megállapíthatónál magasabb illeték kiszabásáról, de a következőkről is határozott: a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Szja.tv.) § (2) bekezdésében foglaltak alapján a 60.000.000 Ft-os vételár és az ingatlan 124.784.000 Ft-os piaci értéke közötti 64.784.000 Ft különbözet a magánszemélyek vállalkozásból kivont jövedelmének minősül, amiért a kifizetőt, adófizetési kötelezettség terheli.

Az adóhatóság hivatkozásai:

A gazdasági társaság vagyonának a tagi tulajdonosok közötti felosztása esetén a magánszemélyeknél felmerülő szja kötelezettség vonatkozásában az Szja tv. a tőkejövedelmek között egy önálló, külön adózó jövedelemnek minősülő jövedelemkategóriát, a vállalkozásból kivont jövedelmet nevesíti és azt a helyzetet vonja adóztatás alá, amikor a magánszemély a tagi jogviszonyára tekintettel és annak fejében részesül jövedelemben.
A társas vállalkozás bevételét főszabályként a számvitelről szóló 2000. évi C. törvény (a továbbiakban: Számviteli törvény) előírása szerint vezetett nyilvántartásai alapján kell megállapítani. A bevétel nagysága azonban az Szja tv. 5. § (4) bekezdése, valamint 68. § (7) bekezdése alapján nem lehet alacsonyabb a magánszemélyeknek átadott eszközök szokásos piaci értékénél.
Minden társas vállalkozásnak, amely a tagjai részére ingatlant értékesít, az eladás előtt minden esetben meg kell vizsgálni nemcsak az ingatlan könyv szerinti értékét, de azt is, hogy az értékesítésre kerülő ingatlannak mennyi a szokásos piaci értéke.

A Kúria megállapításai

Az Szja tv. 61. § (1) bekezdése alapján ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételt képez minden olyan bevétel, amelyet a magánszemély az átruházásra tekintettel megszerez.

Ilyennek minősül különösen

az eladási ár,
a cserébe kapott dolognak a jövedelemszerzés időpontjára megállapított szokásos piaci értéke, valamint
az ingatlan, a vagyoni értékű jog gazdasági társaság vagy más cég részére nem pénzbeli hozzájárulásként (nem pénzbeli betétként) történő szolgáltatása esetén annak a társasági szerződésben más hasonló okiratban meghatározott értéke.

A 2020. május 20-án kelt adásvételi szerződésben az ingatlan vételárának alapját az ingatlan könyv szerinti értéke képezte: a társaság a 2020. évi főkönyvi karton nyitó adatai alapján 58.425.918 Ft nettó értéken tartotta azt nyilván. Az ingatlan vállalkozás általi megszerzésekor az adóbevallásban a társasági adóbevallásában az ingatlan bekerülési értékét 61.696.000 Ft-ban vallotta.

Mivel az illeték kiszabás során az adóhatóság helyszíni szemle és összehasonlító értékadatok alapján 124.784.000 Ft-ban állapította meg az ingatlan forgalmi értékét - amit a vevők nem is fellebbeztek meg - az illetékkiszabással kapcsolatos határozatot nem lehetett figyelmen kívül hagyni a személyi jövedelemadó megállapítása kapcsán sem - hiszen a kettő között 64.784.000 Ft különbözet mutatkozott.

Az Szja tv. 68. § (7) bekezdése szerint, amennyiben a bevétel megállapításánál irányadó érték nem éri el az alapjául szolgáló eszköznek a jövedelemszerzés időpontjára vonatkozó szokásos piaci értékét, a jövedelem meghatározásakor a szokásos piaci értéket kell bevételnek tekinteni. Jelen esetben az Szja tv.-ben a „szokásos piaci érték” fogalom meghatározásából kellett kiindulni, ez pedig az Szja tv. 3. § 9. pontja alapján főszabályként azt az ellenértéket jelenti, amelyet független felek összehasonlítható körülmények esetén egymás között érvényesítenének.

Következtetések

A fenti kúriai döntés tanulsága számomra az, hogy a családi-családi cégen belüli értékesítés esetén nem szabad megspórolni az előzetes ingatlan értékbecslést. Ha erre nincs mód, akkor érdemes legalább adatszolgáltatást kérni az állami adóhatóság által nyilvántartott, az ingatlanok értékesítésével kapcsolatos adatokról - hogy legalább azt tudjuk, hogy az illetékkiszabás során milyen adatokból fog a NAV dolgozni.

A valós piaci ár megállapítása azért is hasznos, mert ha a magánszemély vásárló később eladná az ingatlant, akkor ennél az ügyletnél már kedvezőbb lenne az SZJA, egy rá következő vásárlás során pedig a cserepótló vétel illetékkedvezmény is érvényesíthető lenne.

A szerző dr. Szabó Judit Anna, ügyvéd, az e-ingatlanügyvédek.hu vezető tagja

FIZESSEN ELŐ 2024-RE AZ ÖNADÓZÓ ÚJSÁGRA ÉS ONLINE CSOMAGJÁRA!
Önadózó - okos újság okos cégeknek és könyvelőknek! Velünk 2024-ben is könnyebb lesz alkalmazni a jogszabályokat, követni a változásokat, teljesíteni az aktuális adózási, könyvviteli feladatokat, és elkerülni a buktatókat. Az Önadózó az egyik legnagyobb terjedelemmel jelentkező havi szaklap. Igen gazdag az archívumunk, az előfizetéssel ingyenesen hozzájuthat a megelőző évek lapszámaihoz. Az egyes lapszámok tartalma online elérhető, illetve mobiltelefonon is. Online csomagunk: Számviteli szabályzatok 2024 ● Cafetéria szabályzat 2024 ● Pénzmosás elleni szabályzat csomag ● GDPR Segédlet, ● Gyorskérdés szolgáltatás a honlapon,● Segédletek + Mérlegképes és adótanácsadói kreditek ● Ingyenes e-könyvek és vásárlási kedvezmény az Önadózó Webáruhgázban ● Egyes Kulcs-Soft programok előfizetőknek ingyenesen ● Előfizetni itt lehet: https://www.onadozo.hu/elofizetes-az-ujsagra/