Az ingatlanértékesítés adókötelezettségének részletszabályai

ÁFA 2013-03-11

Nyomtatás

Forrás: Önadózó

Az ingatlan értékesítésének részletszabályait az Áfa tv. 86. §, 88. § és a 142. §-ai tartalmazzák. A témakör gyakorlati szempontból történő megközelítése érdekében érdemes a beépített és beépítetlen ingatlanok értékesítésének adókötelezettségét külön vizsgálni.

Beépített ingatlanokra vonatkozó szabályok

Az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pontja generál szabályként kimondja, hogy a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése mentes az adó alól.

Ugyanakkor kivételi szabályként fogalmazza meg a jogalkotó, hogy nem értékesíthető adómentesen az olyan beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet, amelynek első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg; vagy első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént ugyan, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése és az értékesítés között még nem telt el 2 év (továbbiakban új ingatlan). A jogerős használatbavétel időpontjától számított két évet, naptári napokkal kell számítani.

A kivételként nevesített ingatlanok értékesítése esetében az eladó forgalmi adó felszámításával állítja ki az értékesítésről a számlát, azaz az eladó az áfa fizetésére kötelezett.

A kivételi szabályok felületes olvasata, illetve a tartalmának mögöttes jogszabályi környezetét nem ismerve, olybá tűnhet, mintha csak a félkész vagy „új építésű” ingatlanokra vonatkozóan keletkezne az eladónak forgalmi adó fizetési kötelezettsége, ezért érdemes néhány példán keresztül megvizsgálni azt, hogy mit is érthetünk „rendeltetésszerű használatbavétel” időpontjának. A rendeltetésszerű használatbavétel időpontjának az Étv. 44. § (2) bekezdés szerinti használatba vételi engedély jogerőre emelkedésének időpontját kell érteni.

Gyakran kérdésként merül fel, hogy abban az esetben, ha az ingatlan ideiglenes és végleges használatbavételi engedéllyel is rendelkezett, akkor mely időponttól kell számítani a két évet. Az első rendeltetésszerű használatbavétel időpontjának a végleges használatbavételi engedély jogerőre emelkedésének napja tekinthető, függetlenül attól, hogy rendelkezett-e vagy sem ideiglenes használatbavételi engedéllyel (adóhatósági álláspont szerint).

Amennyiben már jogerős használatbavételi engedéllyel rendelkező ingatlanon történő építési-engedélyköteles felújítást végeznek, és ehhez kapcsolódóan egy újabb használatvételi engedély kerül kiadásra, akkor az új használatbavételi engedély időpontját nem kell a számításnál figyelembe venni, tekintettel arra, hogy az utóbb kiadott építési engedély nem az első rendeltetésszerű használatbavételhez kapcsolódott. Ugyanakkor, ha az ingatlan átalakítása funkcióváltást is eredményez (például lakásból orvosi rendelő), vagy egy ingatlanból több ingatlan lesz (például társasházat alakítanak ki), akkor ahhoz új használatbavételi engedély szükséges, így első rendeltetésszerű használatbavétel időpontjának már az új használatbavételi engedély jogerőre emelkedésének a napja tekinthető. Amennyiben az ingatlan értékesítésének teljesítési időpontja és a jogerős használatbavételi engedély napja között nem telt el két év, akkor az eladó (alkalmazva az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pontjának kivételi szabályát) forgalmi adó felszámításával értékesítheti az ingatlant.

Beépítetlen ingatlanokra vonatkozó szabályozás

Az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés k) pontja szerint mentes az adó alól a beépítetlen ingatlan (ingatlanrész) értékesítése, kivéve az építési telek (telekrész) értékesítését. Az építési telek a beépített ingatlanokra vonatkozó kivételi szabályokhoz hasonlóan adóköteles. Az Áfa tv. 259. § 7. pontja értelmében építési teleknek minősül az épített környezet kialakításáról és védelméről szóló törvényben meghatározott építési telek, és építési terület, amely egyúttal nem minősül beépített ingatlannak. Az épített környezet kialakításáról és védelméről szóló törvény 2012. évben hatályos rendelkezése szerint építési teleknek tekinthető a beépítésre szánt területen fekvő, az építési szabályoknak megfelelően kialakított és közterületnek gépjármű-közlekedésre alkalmas részéről az adott közterületre vonatkozó jogszabályi előírások szerint, vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott, magánútról gépjárművel közvetlenül, zöldfelület, illetve termőföld sérelme nélkül megközelíthető telek. Építési területen pedig olyan telek vagy telkek csoportját kell érteni, amely a nyomvonal jellegű építmények elhelyezésére szolgál.

Megjegyezzük, hogy az Étv tv. 2013. évtől már nem nevesíti az építési telek fogalmát (építési terület fogalma ez évben is változatlan). Az adóhatóság e jogi anomáliával kapcsolatban a kézirat leadásának időpontjáig nem tette közzé álláspontját, ezért javasolható, hogy építési telek értékesítése előtt az eladó kérje ki az adóhatóság írásbeli állásfoglalását az ügylettel kapcsolatban, illetve a korábbi építési telek fogalmára hagyatkozzon az adókötelezettség meghatározása során.

/Az írás teljes terjedelmében az Önadózó újság 2013/2. számában olvasható/

FIZESSEN ELŐ 2024-RE AZ ÖNADÓZÓ ÚJSÁGRA ÉS ONLINE CSOMAGJÁRA!
Önadózó - okos újság okos cégeknek és könyvelőknek! Velünk 2024-ben is könnyebb lesz alkalmazni a jogszabályokat, követni a változásokat, teljesíteni az aktuális adózási, könyvviteli feladatokat, és elkerülni a buktatókat. Az Önadózó az egyik legnagyobb terjedelemmel jelentkező havi szaklap. Igen gazdag az archívumunk, az előfizetéssel ingyenesen hozzájuthat a megelőző évek lapszámaihoz. Az egyes lapszámok tartalma online elérhető, illetve mobiltelefonon is. Online csomagunk: Számviteli szabályzatok 2024 ● Cafetéria szabályzat 2024 ● Pénzmosás elleni szabályzat csomag ● GDPR Segédlet, ● Gyorskérdés szolgáltatás a honlapon,● Segédletek + Mérlegképes és adótanácsadói kreditek ● Ingyenes e-könyvek és vásárlási kedvezmény az Önadózó Webáruhgázban ● Egyes Kulcs-Soft programok előfizetőknek ingyenesen ● Előfizetni itt lehet: https://www.onadozo.hu/elofizetes-az-ujsagra/