Kell-e személyi jövedelemadót fizetnie az eladónak a megtartott, ingatlan adásvételt biztosító foglaló után?

SZJA 2024-01-09

Nyomtatás

Forrás: e-ingatlanügyvédek.hu | Szerző: dr. Kárpáti Zsófia

Kell-e személyi jövedelemadót (szochot) fizetnie az eladó magánszemélynek az ingatlannal kapcsolatos adásvételi szerződés meghiúsulása esetén megtartott foglaló után?

Nemrég megkeresett egy ügyfelem a következő kérdéssel: magánszemély eladóként kell-e személyi jövedelemadót fizetnie az ingatlan adásvételi szerződés meghiúsulása miatt megtartott foglaló után?

Az ügyfelem nincs egyedül a problémával: ingatlanok természetes személyek közötti adásvétele kapcsán időről-időre felmerülnek a foglalót terhelő személyi jövedelemadóval kapcsolatos kérdések. Ha a foglaló beleszámít az ingatlan vételárába a helyzet világos: az ingatlan értékesítése után a magánszemélynek adókötelezettséget kell teljesítenie.

Tekintsük át, hogy mik az aktuális szabályok a szerződés teljesítése nélkül megtartott foglaló kapcsán!

Mi is a foglaló?

A a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:185. §-a értelmében a másik félnek fizetett pénzt akkor lehet foglalónak tekinteni, ha annak fizetésére a (jelen esetben: adásvételi szerződés megkötésére irányuló) kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik. Ha a szerződést teljesítik, a tartozás a foglaló összegével csökken. Ha a teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az eladó, akkor az adott foglalót elveszti, a vevőtől átvett foglaló pedig kétszeresen visszajár.

A foglaló elvesztése, vagy kétszeres visszatérítése a szerződésszegés következményei alól nem mentesít, de az esetleg a szerződésben szintén kikötött kötbér és a kártérítés összege viszont a foglaló összegével csökken. A foglaló tehát a Ptk. alapján nem az adásvétel meghiúsulása esetére kívánja a vevőket szankcionálni, hiszen erre a kötbér, illetve a kártérítés hivatott.

Adókötelezettségek a foglaló kapcsán

A foglaló - szankciós jelleg híján - egyszerűen a vevő adásvételi szerződés melletti elkötelezettségének anyagi megnyilvánulása. Adójogi szempontból: magánszemély által más személytől megszerzett bevétel - az ilyenből származó jövedelem pedig személyi jöveledelemadó köteles.

Mivel a foglaló átvétele nem minősül nem önálló tevékenységből származó jövedelemben, ezért az az összevont adóalapba tartozik és a a szociális hozzájárulási adóról szóló 2018. évi LII. törvény (Szocho. tv.) alapján szociális hozzájárulási adó fizetési kötelezettség is fennáll.

Mikor lenne adómentes a foglaló?

A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (Szja. tv.) 4. §-a értelmében bevétel a magánszemély által mástól pénzben megszerzett vagyoni érték, míg a jövedelem a magánszemély által más személytől megszerzett bevétel egésze, vagy a bevételnek e törvény szerint elismert költséggel, igazolás nélkül elismert költséggel, vagy átalányban meghatározott költséggel csökkentett része, vagy a bevétel e törvényben meghatározott hányada, (kivéve, ha a bevételt a jövedelem kiszámításánál nem kell figyelembe venni).

Az Szja. tv. 7. § (1) bek. a) pontja alapján ugyanakkor a jövedelem kiszámításánál nem kell figyelembe venni azt a bevételt, amely a törvény 1. számú melléklete szerint adómentes.

Az Szja. tv. 1. számú, adómentes bevételekről szóló melléklete a 6.1. pontban rendezi az adómentesség kérdését: a károk megtérülése, a kockázatok viselése körében adómentes az a juttatás, amelyet a magánszemély kap kártalanításként (ideértve a kisajátítással összefüggő járulékos költségek megtérítését, valamint a kisajátítás alapjául szolgáló közérdekű célra megvásárolt ingatlan vételárát is), kárpótlásként, kártérítésként, sérelemdíjként, vagyoni elégtételként, kivéve a jövedelmet pótló kártalanítást, kárpótlást és kártérítést.

Kártérítés jellegű-e a foglaló? Ezt a kérdést Kúria Kfv. 35.500/2012/7. sz. Döntése (EBH.2014.K.12. számon is ismert) zárta rövidre, amelynek értelmében a foglaló nem azonos a kártérítéssel, ezért főszabály szerint nem adómentes!

Az ítélet indokolásában a Kúria kimondta, hogy a foglaló olyan szerződést biztosító mellékkötelezettség, melynek célja a szerződés teljesítésének ösztönzése, a jogügylet komolyságának támogatása. Ennek oka, hogy a foglaló alapesetben nem valaminek a helyébe lép, nem valamit pótol (mint a kártérítés), hanem egy pluszként jelentkező jövedelem. Másként fogalmazva, azért, mert a foglalónak kárátalány szerepe is lehet, nem mondható rá generálisan, hogy adómentes. Ennél fogva a foglaló nem tartozik az Szja. törvényben nevesített kivételi körbe, azaz nem szja mentes.

Ha az eladó a foglaló összegét meghaladóan kapott kártérítést, akkor az természetesen adómentes.

Az világos, hogy a foglaló nem kártalanítás, nem kárpótlás, nem sérelemdíj, de vajon olyan vagyoni elégtétel-e, ami adómentességre adhat alapot?

A fenti, kúriai döntés meghozatalakor az Szja. tv. 1. számú melléklet a 6.1. pont c) alpontjában még nem tartalmazta a vagyoni elégtételt, hiszen az a 2018. évi LXXXII. törvény 12. §-a értelmében csak 2019. július 1. napján került be a jogszabályba. A törvény részletes indokolása a 12. §-hoz a következőket tartalmazza: Az Szja tv. 1. számú mellékletének egyes rendelkezéseit módosító mellékletet beiktató rendelkezés.

Ezen jogszabály 7. §-a értelmében vagyoni elégtétel annak a félnek jár, akinek a bírósági eljárás ésszerű határidőn belül történő befejezéséhez fűződő alapvető joga sérül. 2022. január 1-jéig a tételes magyar jog a fentieken túl nem ismerte az ún. vagyoni elégtételt, ekkor azonban hatályba lépett a polgári peres eljárás elhúzódásával kapcsolatos vagyoni elégtétel érvényesítéséről szóló 2021. évi XCIV. törvény.

Ha az Szja. törvény szerinti vagyoni elégtétel nem is azonos a későbbi jogszabály szerinti fogalommal, annyi azonban valószínűnek látszik, hogy vagyoni elégtétel jogsérelem alapján jár. A foglaló azonban - ahogy fent kifejtettük - nem szaknciós, vagy reparációs céllal kerül az eladókhoz, tehát a Kúria Kfv. 35.500/2012/7. sz. döntése továbbra is irányadónak mutatkozik az eladó által megtartott foglaló kérdésében.

Ha kikötjük az adásvételi szerződésben, hogy a foglaló kártátalány, akkor már adómentes?

A Kúria a fent ismertetett, Kfv. 35.500/2012/7. sz. döntésében rögzítette, hogy külön kell választani a foglaló, mint biztosíték általános adójogi megítélését attól az esettől, ha a szerződés meghiúsulása kárt is okozott, ezért a foglaló kárátalány szerepét is betölti. Kártáalány alkalmazása esetén a károsultnak egy polgári eljárásban nem kell a tényleges kárát, annak összegét külön bizonyítania. Csakhogy a foglaló polgári jogi értelemben nem azért kerül az eladóhoz, mert a felek feltételezik, hogy nem kerül sor az adásvételi szerződés teljesítésére - éppen ellenkezőleg, a foglaló éppen egy, a szerződés megkötését biztosító pénzösszeg! Nem életszerű tehát, hogy magánszemélyek egymás között elevel kárátalány jelleggel adjanak foglalót.

Ha mégis ilyen jelleget öltene egy magánszemélyek közötti szerződésben a foglaló, akkor érdemes figyelemmel lenni arra, hogy az adózás rendjéről szóló 2017. évi CL. törvény (Art.) 2. §-a értelmében pedig az adóhatóság jogosult a szerződések, ügyletek és más egyéb cselekmények adójogi minősítésére.

Hogyan szankcionáljuk az meghiúsulást a foglalón felül?

Nincs akadálya annak, hogy a felek a szerződésüket foglaló mellett kötbérrel is biztosítsák és annak sem, hogy a vételár részletként átadott összeget minősítsék - ha annak a feltételei bekövetkeznek - kötbérnek. A két összeget azonban be kell számítani egymásba, a kötbér összege a foglaló összegével csökken. Kúria Pfv. VI. 20.227/2019.

Összefoglalás

Az eladók egy részében fel sem merül, hogy személyi jövedelemadót kellene fizetniük az adásvételi szerződés meghiúsulása esetén megtartott foglaló után, más részükben szilárdan él a hit, hogy az ilyen bevétel adómentes.

Az adókötelezettség fennállása esetén a megtartott foglaló után az eladó magánszemélynek kötelessége megfizetni a személyi jövedelemadót, figyelembe véve a jogszabályi előírásokat és az eset összes körülményekeit.

Bár a foglaló elvesztése gyakran előfordul ingatlan adásvételeknél, az adójogi következmények nem mindig egyértelműek, ezért minden esetben javasolt adószakértő vagy jogi tanácsadó bevonása a pontos adókötelezettség megállapításához!

***

A szerző dr. Kárpáti Zsófia, pécsi ügyvéd, az e-ingatlanügyédek.hu tagja.

FIZESSEN ELŐ 2024-RE AZ ÖNADÓZÓ ÚJSÁGRA ÉS ONLINE CSOMAGJÁRA!
Önadózó - okos újság okos cégeknek és könyvelőknek! Velünk 2024-ben is könnyebb lesz alkalmazni a jogszabályokat, követni a változásokat, teljesíteni az aktuális adózási, könyvviteli feladatokat, és elkerülni a buktatókat. Az Önadózó az egyik legnagyobb terjedelemmel jelentkező havi szaklap. Igen gazdag az archívumunk, az előfizetéssel ingyenesen hozzájuthat a megelőző évek lapszámaihoz. Az egyes lapszámok tartalma online elérhető, illetve mobiltelefonon is. Online csomagunk: Számviteli szabályzatok 2024 ● Cafetéria szabályzat 2024 ● Pénzmosás elleni szabályzat csomag ● GDPR Segédlet, ● Gyorskérdés szolgáltatás a honlapon,● Segédletek + Mérlegképes és adótanácsadói kreditek ● Ingyenes e-könyvek és vásárlási kedvezmény az Önadózó Webáruhgázban ● Egyes Kulcs-Soft programok előfizetőknek ingyenesen ● Előfizetni itt lehet: https://www.onadozo.hu/elofizetes-az-ujsagra/