Ingatlan bérbeadás adókötelezettségei

ART 2010-05-12

Nyomtatás

Forrás: Önadózó

Termõföldnek nem minõsülõ ingatlan magánszemélyként (nem egyéni vállalkozóként) történõ bérbeadása esetén a magánszemélynek adószámot kell kiváltania és a bérleti díjról számlát (vagy más számviteli bizonylatot) kell kiállítania. Az említett bérbeadásból származó bevételt terhelõ közteherviselési kötelezettségek a személyi jövedelemadóról szóló törvény [Szja tv.] és az egészségügyi hozzájárulásról szóló törvény [Eho tv.] alapján a következõk:

_____________________________________________

ÖNADÓZÓ elõfizetéssel - lépéselõnyben az adózásban!

Önadózó - az adózók lapja. Adó, tb. számvitel a gyakorlatban havonta 64 nyomtatott oldalon. Megjelenik minden hónap elsõ napján. Hétezer könyvelõ irodának, vállalkozásnak és intézménynek szolgáltatunk havonta, 10 ezren olvassák rendszeresen heti hírlevelünket. Elõfizetési díj 2010. év 1-12. hónapra: 17.640,-Ft. (1.470,-Ft/hó) Elõfizetõknek 20% szakkönyv vásárlási kedvezmény, ingyenes e-könyvek, e-Önadózó. Ügyfélszolgálat 1085 Budapest, József körút 53. Tel: 267 5010.

Elõfizetés: info@onadozo.hu

_____________________________________________

Ingatlan bérbeadás adókötelezettségei

1. A magánszemély termõföldnek nem minõsülõ ingatlan-bérbeadásából származó bevétel (beleértve az általa viselt költségek – pl. a nevére számlázott közüzemi díjak – bérlõ által történõ megtérítését is) fõ szabályként külön adózó jövedelemnek minõsül, amelynek az adója (szja) 25 százalék. A bevétellel szemben költség nem számolható el. [Szja tv. 74. § (1) bekezdés]. Ha a jövedelem (ebben az esetben a bevétel) az adóévben az egymillió forintot meghaladja és az eho alól nem mentesül, a magánszemély meghatározott mértékig 14 százalékos egészségügyi hozzájárulás (eho) fizetésére is kötelezett [Eho tv. 3. § (3) bekezdés e) pont; (5) bekezdés].
[Az Eho tv. 3. § (5) bekezdése szerint mentes a százalékos mértékû egészségügyi hozzájárulás alól az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem, ha a lakásbérleti jogviszony tárgyát képezõ lakás a bérbeadó állandó lakóhelye, kivéve, ha a bérbeadó a lakást saját vállalkozása vagy vele együtt élõ közeli hozzátartozója (élettársa) vállalkozása részére adja bérbe. Továbbá az Eho törvény 3. § (3) bekezdésének második fele szerint a 14 százalékos mértékû egészségügyi hozzájárulást addig kell megfizetni, amíg a magánszemély által megfizetett egészségbiztosítási járulék, valamint a 14 százalékos eho alapját képezõ jövedelmek (például osztalék, árfolyamnyereség) után megfizetett százalékos mértékû egészségügyi hozzájárulás együttes összege nem éri el a négyszázötvenezer forintot. Az Eho törvény 11/A. § (1) bekezdése szerint a hozzájárulás-fizetési felsõ határ elérésérõl a magánszemély nyilatkozhat a kifizetõ felé, mely esetben a kifizetõt nem terheli eho levonási kötelezettség.]
A bérlõnek, ha kifizetõnek minõsül, a szja-t és – ha fizetni kell – az eho-t a számla vagy bizonylat szerinti (adóalap-kiegészítéssel nem növelt) összegbõl le kell vonnia és a kifizetést követõ hónap 12-éig kell bevallania és befizetnie. Nem kell az adót levonnia a kifizetõnek akkor, ha a magánszemély igazolja, hogy ingatlan bérbeadási tevékenységét egyéni vállalkozóként végzi, valamint – a társasház kivételével – közös tulajdonban lévõ ingatlannak tulajdontársak közössége által történõ bérbeadása esetén. Ha a bérleti díj nem kifizetõtõl származik, vagy a kifizetõ bármely ok miatt az adót nem vonta le, illetõleg az eho levonására nem volt lehetõség, az adót és az eho-t a magánszemélynek kell megállapítania, és negyedévenként az adózás rendjérõl szóló törvénynek az adóelõlegre vonatkozó rendelkezései szerint kell megfizetnie [Szja tv. 74.§ (6) bekezdés; Eho tv. 11. § (2) és (8) bekezdés].
A magánszemélynek a jövedelmet (bevételt) és a levont adót, eho-t – valamint, ha saját maga kötelezett azok megállapítására/megfizetésére, negyedéves bontásban az egyes negyedévekre vonatkozó befizetési kötelezettséget is – a személyi jövedelemadó-bevallásában kell bevallania. Az eho estleges túlvonása/fizetése esetén, vagy ha nem történt meg annak a törvény szerinti mértékû megfizetése, a visszajáró, illetve befizetendõ összeg (ideértve, ha azt 6 százalékkal növelten kell megfizetni) az adóbevallás alapján rendezhetõ [Szja tv. 13. § (2) bekezdés; Eho tv. 11. § (8) bekezdés; 11/A. § (3)-(4) bekezdés].

2. Az 1. pontban ismertetett fõ szabálytól eltérõen a magánszemély választhatja, hogy az ingatlan-bérbeadásból származó adóévi valamennyi bevételére az önálló tevékenységbõl származó jövedelem adózási szabályait alkalmazza [Szja tv. 74.§ (7) bekezdés]. Ebben az esetben az igazolt költségek elszámolhatóak, vagy alkalmazható a 10 százalék költséghányad. Az így megállapított jövedelem 27 százalék adóalap-kiegészítéssel növelten az összevont adóalap része, amelynek az adóját az adó mértékére vonatkozó rendelkezés szerint kell megállapítani [Szja tv. 16-18.§; 29. §; 30. §]. Ha az így megállapított eho-köteles jövedelem az adóévben az egymillió forintot meghaladja, a magánszemélynek ebben az esetben is az Eho törvény 3. § (3) bekezdésének e) pontjában meghatározott mértékig 14 százalékos egészségügyi hozzájárulást (eho-t) kell fizetnie.
Az önálló tevékenységbõl származó jövedelem adózási szabályainak választására a magánszemélynek két lehetõsége van: az adóév végén az adóbevallásban vagy az adóév elejétõl kezdõdõen.

    a)   Amennyiben az adóév végén dönt e választásáról, az adóév során kapott bérleti díj-bevételekre vonatkozó kötelezettségek évközi teljesítése értelemszerûen az 1. pontban leírtak szerint történik. Az önálló tevékenységbõl származó jövedelem adózási szabályainak választása – a kötelezettségekben mutatkozó eltérések elszámolásával – a személyi jövedelemadó bevallásban érvényesíthetõ [Szja tv. 74. § (7) bekezdés; Eho tv. 11. § (2) és (8) bekezdés]. Ebben az esetben a kifizetõ(k) által levont, illetve a magánszemély által megfizetett adó és eho a bevallás szerint megállapított kötelezettséggel szemben elszámolható elõlegnek minõsül, a következõk figyelembevételével:

        *

          Az önálló tevékenységbõl származó jövedelem tételes költségelszámolással történõ megállapítása esetén sem az elõlegként megfizetett tárgyévi eho, sem a tárgyévi véglegesen fizetendõ eho – tekintettel arra, hogy annak a végleges összege (illetve, hogy egyáltalán fizetni kell-e) csak a jövedelem ismeretében határozható meg – költségként nem vonható le a bevételbõl. Ezért eho alapot képezõ jövedelemként [Eho tv. 3. § (3) bekezdés e) pont] a többi költség levonása után fennmaradó bevételrészt kell figyelembe venni. Amennyiben ennek alapján a magánszemély a 14 százalékos eho fizetésére köteles, az összevont adóalapba a többi költség levonása után fennmaradó bevételrész 78 százalékának megfelelõ összeget kell jövedelemként 27 százalék adóalap-kiegészítéssel növelten beszámítani [Szja tv. 29. §]. (Megjegyzendõ, hogy az önálló tevékenységre vonatkozó szabályok folyamatos választása esetén nincs akadálya a megelõzõ évi bérbeadásra tekintettel véglegesen megállapított és bevallott (megfizetett) eho tárgyévi levonásának, ebben az esetben azonban a költségként történt elszámolás miatt a 78 százalékos szabály a tárgyévben nem alkalmazható.)
        *

          Ha a jövedelem megállapítása 10 százalék költséghányad levonásával történik, minden költséget – így az eho-t is – elszámoltnak kell tekinteni, vagyis az összevont adóalapba a bevétel 90 százalékát kell jövedelemként 27 százalék adóalap-kiegészítéssel növelten beszámítani [Szja tv. 29. §].

    b)   A magánszemély az adóév kezdetétõl is választhatja az önálló tevékenységre vonatkozó szabályok alkalmazását.
    Kifizetõnek minõsülõ bérlõ(k) esetében errõl a döntésérõl a magánszemélynek az elsõ kifizetést megelõzõen nyilatkozatot kell adnia. A választás az adóévi összes kifizetésre és az adóelõleg-levonási szabályokra is vonatkozik, ami azt jelenti, hogy a kifizetõnek a számlázott összegbõl csak akkor kell az adóelõleg-levonásra vonatkozó szabályok szerint adóelõleget levonnia, ha azt a magánszemély ugyancsak nyilatkozattal kéri [Szja tv. 46. § (4) bekezdés; 74. § (7) bekezdés]. Ettõl függetlenül eho-köteles bérbeadás esetén a kifizetõnek a 14 százalékos eho-t elõlegként mindenképpen le kell vonnia a bevételbõl. Ez alól kivétel, ha az ingatlan bérbeadásból az adott kifizetõtõl származó tárgyévi jövedelem nem haladja meg az egymillió forintot, és a magánszemély nem adott olyan nyilatkozatot, hogy a több kifizetõtõl és/vagy magánszemélytõl származó ingatlan-bérbeadásból származó tárgyévi összes jövedelme az 1 millió forintot meghaladja [Eho tv. 3. § (3) bekezdés e) pont; 11. § (2)-(3) bekezdés].

        *

          Amennyiben a magánszemély kéri az adóelõleg levonását, a kifizetõ által levonandó adóelõleg alapja az adóelõleg-alap számításánál figyelembe vett jövedelem 27 százalék adóalap-kiegészítéssel növelt összege. Az adóelõleg-alap számításánál figyelembe vett jövedelem tételes költségelszámolás esetén a magánszemély nyilatkozata szerint, az igazolható költségek levonásával megállapított bevételrész összege, illetve – ha a kifizetõ eho-t von le – e bevételrész 78 százaléka (mivel az elõlegként levont eho végleges összege nem ismert, és ezért költségként nem vonható le). A 10 százalék költséghányad alkalmazása esetén a bevétel 90 százaléka minõsül az adóelõleg-alap számításánál figyelembe vett jövedelemnek [Szja tv. 46. § (2) bekezdés aa) alpont; (5) bekezdés].
        *

          Ha a magánszemély nem kéri a kifizetõtõl az adóelõleg levonását, vagy a bérlõ nem kifizetõ, az adóelõleget az önálló tevékenységre vonatkozó rendelkezések alkalmazásával a magánszemélynek negyedévenként kell megállapítania és megfizetnie [Szja tv. 49. § (15) bekezdés]. A magánszemély által fizetendõ adóelõleg alapja az adóelõleg-alap számításánál figyelembe vett jövedelem 27 százalék adóalap-kiegészítéssel növelt összege. Az adóelõleg-alap számításánál figyelembe vett jövedelem tételes költségelszámolás esetén a magánszemély döntése szerint, az igazolható költségek levonásával megállapított bevételrész összege, illetve – ha a kifizetõ eho-t von le – e bevételrész 78 százaléka (mivel az elõlegként levont eho végleges összege nem ismert, és ezért költségként nem vonható le). A 10 százalék költséghányad alkalmazása esetén a bevétel 90 százaléka minõsül az adóelõleg-alap számításánál figyelembe vett jövedelemnek [Szja tv. 46. § (2) bekezdés ab) alpont; (5) bekezdés].

    Az eho levonására kötelezett kifizetõ hiányában a magánszemélynek elõlegként az adóelõleggel együtt a 14 százalékos eho-t is meg kell megállapítania és meg kell fizetnie [Eho tv. 11. § (2) és (8) bekezdés]. Az adóelõleg alapja az adóelõleg-alap számításánál figyelembe vett jövedelem 27 százalék adóalap-kiegészítéssel növelt összege. Az adóelõleg-alap számításánál figyelembe vett jövedelem tételes költségelszámolás esetén a magánszemély döntése szerint, az igazolható költségek levonásával megállapított bevételrész 78 százaléka (mivel az elõlegként fizetendõ eho végleges összege nem ismert, és ezért költségként nem számolható el). A 10 százalék költséghányad alkalmazása esetén az eho is elszámoltnak minõsül, ezért a bevétel 90 százaléka minõsül az adóelõleg-alap számításánál figyelembe vett jövedelemnek [Szja tv. 46. § (2) bekezdés ab) alpont; (5) bekezdés]. Az eho alapja a magánszemély döntése szerint, az igazolható költségek levonásával megállapított bevételrész (jövedelem) teljes összege [Eho tv. 3. § (3) bekezdés e) pont].
    (Megjegyzendõ, hogy az önálló tevékenységre vonatkozó szabályok folyamatos választása esetén az adóév kezdetétõl alkalmazott szabályok mellett sincs akadálya a megelõzõ évi bérbeadásra tekintettel véglegesen bevallott (megfizetet) eho levonásának, ekkor azonban a költségként történt elszámolás miatt a 78 százalékos szabály az adóévi bérbeadásból származó bevételek egyikénél sem alkalmazható.)
    Az adóév elejétõl önálló tevékenységbõl származó bevételként kezelt bérleti díj végleges adó- és eho-kötelezettségét a magánszemély az adóbevallásában állapítja meg. Ekkor a jövedelmet és az adóalap-kiegészítést, valamint az eho alapot a végleges költségeinek ismeretében kell a magánszemélynek véglegesen megállapítania és bevallania az a) pontban leírtakkal egyezõen. A kifizetõ(k) által levont, illetve a magánszemély által megfizetett adó- és eho-elõleg a bevallás szerint megállapított kötelezettséggel szemben elszámolható, estleges túlvonása/fizetése esetén a visszajáró, vagy ha nem történt meg a törvény szerinti mértékû megfizetése, a befizetendõ összeg (ideértve, ha azt 6 százalékkal növelten kell megfizetni) az adóbevallás alapján rendezhetõ. Ha a magánszemély saját maga kötelezett az adóelõleg és eho-elõleg megállapítására/megfizetésére, a személyi jövedelemadó-bevallásában negyedéves bontásban az egyes negyedévekre vonatkozó befizetési kötelezettségeit is be kell vallania. [Szja tv. 13.§ (2) bekezdés; Eho tv. 11. § (8) bekezdés; 11/A. § (3)-(4) bekezdés].

3. A Szja törvény nem tesz különbséget a termõföldnek nem minõsülõ ingatlan, ingatlanrész használata átengedésének (pl. tartós bérlet, lakásbérlet, ideiglenes szállás), különbözõ jogcímei tekintetében. Ezért a személyi jövedelemadó szempontjából – feltéve, hogy a használatot átengedõ magánszemély nem egyéni vállalkozó – fõ szabályként az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelemre vonatkozó, az 1-2. pontban ismertetett rendelkezések [Szja törvény 74. §] az irányadók akkor is, ha a használat átengedése üdülés, pihenés céljából történõ szálláshely-nyújtás által valósul meg. Fontos hangsúlyozni, hogy az elkülönült adózás helyett az önálló tevékenység szerinti adózás választása valamennyi bérbeadásból (szállásadásból) származó bevételre vonatkozik. Ugyanakkor a törvény külön rendelkezéseket is tartalmaz arra a bevételre, amely üdülés, pihenés céljából történõ használat közvetlenül magánszemély(ek)nek (ugyanazon magánszemélynek adóévenként 90 napot meg nem haladó idõtartamra) – a Szja törvény fogalmi meghatározása szerint „fizetõvendéglátó tevékenységet folytató magánszemély” által – történõ átengedésébõl származik. A fizetõvendéglátó tevékenységet folytató magánszemély számára – ha a tevékenységét a saját tulajdonában, haszonélvezetében lévõ egy, nem szálláshely-szolgáltatás rendeltetésû lakásban vagy üdülõben folytatja – az ebbõl származó bevételre/bevétel-részre további választási lehetõség a tételes átalányadózás is [Szja tv. 57/A. §; Eho tv. 4. § (4) bekezdés]. Az említett fizetõvendéglátásból származó bevételre választott tételes átalányadózás a nem egyéni vállalkozó magánszemélynek más bérbeadásból (szállásadásból) is – pl. 90 napot meghaladó szállásadásból, utazási irodának történõ szoba-kiadásból – származó bevételei összességére nem zárja ki az elkülönült vagy az önálló tevékenység szerinti adózás közötti választás lehetõségét.

[Pénzügyminisztérium, Jövedelemadók fõosztálya 6426/1/2010.]

***

VAGYONGYARAPODÁS ÉS ADÓELLENÕRZÉS

Hogyan bizonyítsuk be vagyonunk adózott forrását? Kézikönyv adózóknak. Aki már átesett ilyen vizsgálaton, az tudja igazán, hogy a saját ellenõrzése nem egy statisztikai adat volt – hanem számára is fáradtságos, sok idõt, energiát felemésztõ, az embert minden tekintetben megterhelõ procedúra, ahol a jogszerû, és számára teljesen rendben levõnek tûnõ dolgokat is ugyanolyan elánnal kellett védeni, mint másnál a jogszerûtlent. És ez sem vezetett mindig teljes sikerre. Szóval az adózói igazságért is meg kell küzdeni.
Kiadó: Adónet.hu Zrt.
Szerzõ: dr.Szabó Tibor ügyvéd adószakértõ
Ára: 9.900.-Ft + 175,-Ft postaköltség

Megrendelés: info@onadozo.hu

Vissza az előző oldalra