Ingatlanközvetítő adózási tippek - ingatlanközvetítői jutalék áfa mértéke, átalányadó

ÁFA 2023-11-30

Nyomtatás

Forrás: Önadózó | Szerző: dr. Szabó Tibor, ügyvéd

Tudjon meg mindent az ingatlanközvetítői tevékenység (jutalék) adózásáról: vállalkozási formák, áfa, átalányadó, és a kata adózási lehetőségeiről. Részletes útmutató.

Az ingatlan közvetítése megvalósulhat bérleti szerződések, vagy adásvételi ügyletek közvetítésével, egy azonban biztos: ingatlan eladáskor, bérbeadáskor a közvetítőnek a jutalékból adóköteles jövedelme keletkezik! Ebből következően az adóoptimalizálásra nem az első ingatlanközvetítői jutalék begyűjtésekor, hanem már a vállalkozás beindításakor érdemes gondolni!

Különösen fontos az adótervezés a sikeres ingatlanközvetítők esetén: 12 millió forintos bevétel felett ugyanis az ingatlanközvetítői jutalék után 27% áfa fizetendő!

A cikkünkben bemutatjuk az ingatlanközvetítők számára elérhető adózási formákat és azok jellemzőit, beleértve az egyéni vállalkozói és a gazdasági társaságok adózását, az átalányadózást, a kata adózást, valamint a társasági és kisvállalati adózási lehetőségeket, hogy segítsünk Önnek a leginkább személyre szabott választás meghozatalában!

Mielőtt belekezdünk: ne feledkezzen meg róla, hogy 2023-tól az ingatlanközvetítőkre is vonatkoznak az ún. Panasz törvény előírásai! Kézikönyvünkből megismerheti, hogy hogyan felelhet meg könnyedén és egyszerűen ezeknek a szabályoknak!

Az ingatlanközvetítői adózás alapja: a helyesen megválasztott működési forma

Az ingatlanközvetítői tevékenység valamilyen – egyéni vagy társas - vállalkozási formában végezhető. Alapításkor és működés során is figyelni kell a tevékenység végzéséhez kapcsolódó adó és járulékszabályokra.

Ami a vállalkozási formát illeti, a következő a választék:

1. Egyéni vállalkozás

2. Gazdasági társaság alapítása (bt., kkt., kft. vagy zrt.)

Hogy melyik vállalkozási formát érdemes választanunk, azt egyfelől a jogi felelősségi szabályok, másfelől az adózási lehetőségek határozzák meg. Nem mellékes persze az sem, hogy a működés, fenntartás milyen költséggel jár. Egy egyéni vállalkozásnak kisebb a működési rezsije, mint egy kft-nek.

Nem szabad megfeledkezni arról sem, hogy az ingatlanközvetítés kapcsán az 1993. évi LXXVIII. törvény, azaz a Lakástörvény előrírja, hogy csak bejelentés alapján folytatható, amennyiben az illetőt az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság nyilvántartásba vette.

Az üzletszerű ingatlanközvetítői tevékenységet – a bejelentést követően – pedig csak olyan gazdálkodó szervezet folytathat

amelynek legalább egy személyesen közreműködő tagja vagy alkalmazottja, egyéni vállalkozó esetén, ha a tevékenységet nem maga látja el, legalább egy foglalkoztatottja a fenti nyilvántartásban szerepel,
amely az ilyen tevékenységével összefüggésben keletkezett, jogerősen megállapított köztartozásának eleget tett,
amelynek vezető tisztségviselője, tagja, illetve a pénzmosás és a terrorizmus finanszírozása megelőzéséről és megakadályozásáról szóló 2017. évi LIII. törvény szerinti tényleges tulajdonosa az üzleti jó hírnevét igazolja, és
amely megfelel az e törvény felhatalmazása alapján kiadott jogszabályban meghatározott egyéb feltételeknek.

Ingatlanközvetítői egyéni vállalkozás az átalányadó alatt

Az utóbbi években ez átalányadó népszerűbbé válik az ingatlanközvetítők között is. Ezen adózási alternatívában feltétel az egyéni vállalkozói jogállás, és abban az átalányadó választása.

Az átalányadózás a személyi jövedelemadóban az egyéni vállalkozók által választható egyik adózási mód (a másik a vállalkozói jövedelem szerinti adózás mód).

Az átalányadózás az Szja törvényben meghatározott bevételi értékhatárig (amibe természetesen az ingatlanközvetítő jutaléka is beletartozik) választható és alkalmazható: az egyéni vállalkozói bevétel az adóévben nem haladja meg az éves minimálbér tízszeresét. Ez 2023. évben 27.840.000,-Ft. (232.000 x 12 x 10), 2024. évben 32.016.000,-Ft.

Az ingatlanközvetítői tevékenységre átalányadó alatt a 40%-os költséghányad vonatkozik. A 80%-os költséghányad mezőgazdasági és egyéb szolgáltató tevékenységekben, a 90%-os költséghányad kiskereskedelmi tevékenységben alkalmazható.

Meghatározó szabálya az átalányadózásnak az adómentesség – amely tevékenységtől, foglalkozástól függetlenül minden átalányadózó egyéni vállalkozót megillet. Adómentes az átalányadózást alkalmazó egyéni vállalkozó e tevékenységéből származó jövedelmének az éves minimálbér felét meg nem haladó része (Szja tv. 1.M.4.48). Ez az értékhatár 2023. évben 1.392.000,-Ft. (232.000 x 6), 2024-ben: 1.600.800,-Ft

Ez az adómentesség nem a bevételre, hanem az ingatlan eladáskor megfizetendő jutalékok alapján keletkező jövedelemre vonatkozik. Átalányadó alatt a bevétel 60%-a a jövedelem (40%-os költséghányadnál) – és ennek az éves minimálbér felét meg nem haladó része az, ami adómentes. Ez alapján tehát 2023. évben 2.320.000,-Ft bevételig áll fenn az adómentesség (2.320.000 x 0,6 = 1.392.000) Ezen értékhatárig másodállásban és nyugdíjasként ingatlanközvetítő egyéni vállalkozónak társadalombiztosítási járulékot és szociális hozzájárulási adót sem kell fizetni, főállásban pedig azért kell, mert kötelezően fizetendő minimumok vannak meghatározva.

Ezen adómentességi rendelkezés miatt ez most a legkedvezőbb adózási mód – az egyéni és társas vállalkozási formák egészét tekintve (kivéve szűk körben az egyszerűsített közteherviselési hozzájárulás szerinti adózást, ahol ennek foglalkozási feltételei adottak). A vállalkozói jövedelem szerinti adózási módot választó egyéni vállalkozónak nincs ilyen adómentessége, mint ahogy társas vállalkozások esetében sincs.

Az átalányadózás választható főállású, mellékfoglalkozású, és nyugdíjas egyéni vállalkozóként is. Ez a társadalombiztosítási jogállás nagyban meghatározza a havonta fizetendő – önfoglalkoztatáshoz kapcsolódó közterheket. Átalányadózás alatt főállásban havonta kötelezően fizetendő közterhekkel kell számolni. Mellékfoglalkozásban nincs minimum fizetendő közteher, azokat a bevétel függvényében kell fizetni. Nyugdíjas átalányadózó egyéni vállalkozónak nem kell fizetnie társadalombiztosítási járulékot és szociális hozzájárulási adót.

Az átalányadózás a beépített adómentesség miatt előnyösebb, mint a vállalkozói jövedelem szerinti adózás, és előnyösebb az adószámos magánszemély adózásánál is. Ahogy fentebb említettük, az átalányadózásra nem alapítható az egyszerűsített közteherviselési hozzájárulás alkalmazása. Átalányadózás alkalmazása esetén nem kell cégautó adót fizetni, mert annak feltétele a tételes költségelszámolás, ez pedig átalányadóban fogalmilag kizárt.

Áfa - az ingatlanközvetítői jutalék igazi terhe

Az átalányadózó egyéni vállalkozó az általános forgalmi adó alanya, tehát az adóhatósághoz be kell jelentkeznie. 12 millió forint éves bevételig alanyi adómentesség választható, az első ezt átlépő számla felett azonban a jutalék mértékét áfa terheli.

Ezen értékhatár átlépése esetén az ingatlanközvevítői jutalékra 27%-os áfát kell felszámítani.

Az egyéni vállalkozó áfa alanyként számla és nyugtaadásra kötelezett. Számlakiállítás esetén regisztrálnia kell a NAV Online Számla rendszerben.

Helyi iparűzési adó

Az átalányadózó egyéni vállalkozó egyszerűsített adóalapmegállapítást választhat: az egyszerűsített adóalap – amely után a helyi önkormányzati rendeletben megállapított mértékű adót meg kell fizetni - 12 millió forint bevételig 2,5 millió forint, 12 és 18 millió forint közötti bevételi sávban 6 millió forint, 18 és 25 millió forint bevétel között, illetve kiskereskedő, átalányadózó esetében 120 millió forint bevételig pedig 8,5 millió forint. Az adót bevallás benyújtása nélkül, évente egyszer, az adóévet követő év május 31. napjáig kell megfizetni.

Ügyviteli kötelezettségek

Az átalányadózó egyéni vállalkozó

könyvelésként a pénztárkönyv bevételi rovatát köteles vezetni ha áfa alanyi adómentes. Ha nem akkor a teljes pénztárkönyvet (Szja tv. 51.§/3/), mérlegképes könyvelő megbízása nem kötelező,
a negyedévet követő hónap 12. napjáig átalányadó előleg fizetésére köteles,
a negyedévet követő hónap 12. napjáig negyedéves járulékbevallásra -kivéve a nyugdíjas egyéni vállalkozót,
a tárgyhónapot követő hónap 12 napjáig az önfoglalkoztatáshoz kapcsolódó tb-járulék és szociális hozzájárulási adó fizetésére köteles, kivéve a nyugdíjas egyéni vállalkozót,
az átalányban megállapított jövedelmével szemben az Szja adóalapkedvezményekre - családi kedvezmény (Szja tv. 29/A.§), az első házasok kedvezménye (Szja tv. 29/C.§), négy vagy több gyermeket nevelő anyák kedvezménye (Szja tv. 29/D.§ Személyi kedvezmény (Szja tv. 29/E.§) 25 év alatti fiatalok kedvezménye (Szja tv. 29/F.§) 30 év alatti anyák kedvezménye - jogosult – lásd a 8. pontot - ezeket a negyedéves járulékbevallásában érvényesítheti,
éves szja bevallásra kötelezett
e-ügyintézésre kötelezett, (2015. évi CCXXII. tv. 14.§, 451/2016. (XII. 19.) Korm. r. 88/A.§)
tevékenysége megkezdésének bejelentésével egyidejűleg köteles a székhelye szerint illetékes területi gazdasági kamaránál a kamarai nyilvántartásba való bejegyzését kérni (1999. évi CXXI. törvény 8/A.§/1/).

Egyéni vállalkozó ingatlan közvetítői tevékenység a kisadózók vállalkozók tételes adója (kata) alatt

Az átalányadóval elérhető előnyök ellenére van olyan eset, hogy a kisadózó vállalkozók tételes adója, azaz a KATA szerinti adózás lehet a legkedvezőbb adózási alternatíva, a havi 50.000,-Ft tételes adójával, amely mentesít az szja, szociális hozzájárulási adó és a járulékok megfizetése alól. Viszont alkalmazhatóságát bármely tevékenységben nagyban korlátozza, hogy csak a lakossági (fogyasztói) szolgáltatásoknál, értékesítéseknél alkalmazható. Ingatlanközvetítő csak az ingatlan eladás vagy bérbeadás során magánszemély ügyfelei részére nyújtott szolgáltatásokkal kapcsolatban alkalmazhatja. Aki ingatlanok kapcsán természetes személyeknek. pl. kizárólagos megbízások útján dolgozik, annak ez az adónem különösen kedvező lehet!

Itt is feltétel az egyéni vállalkozói jogállás (és minden, ami ezzel jár). A katás egyéni vállalkozó nem tartozik a személyi jövedelemadó hatálya alá, éppen azért lehet katás, mert nem az Szja törvény szerinti – előbbi pontokban tárgyalt – adózási módokat választotta az ingatlan kiközvetítéssel járó tevékenysége során.

Ez az adózási mód csak főállású egyéni vállalkozóként választható, és csak abban az esetben, ha kizárólag magánszemélyek részére végez szolgáltatást, azaz ha az ingatlanközvetítői díj egyetlen forrásai a magánszemélyek.

Mindez bizonyos feltételekkel összehangolható más vállalkozási formákkal: saját kft-ben fennálló munkaviszonnyal, vagy más munkáltatónál fennálló munkaviszonnyal is. A fizetendő közteher – ha esik, ha fúj - havi 50 ezer forint, ez meghatározza azt a bevételi szintet, amely mellett érdemes ezt választani.

Egyébként nyugdíjasként, vagy főállás mellett – mellékfoglalkozásra szóló munkaviszonyt létesítő szerződés mellett – az új kata adózási mód nem választható.

A kisadózó a személygépkocsi után nem számol el tételes költséget, így cégautó adó már nem a nehezen megszerzett közvetítői díj terhére esik.

Áfa - ami az ingatlanközvetítő jutalék egyik legnagyobb versenyképességi tényezője

A katás egyéni vállalkozó az általános forgalmi adó alanya, tehát az adóhatósághoz be kell jelentkeznie. 12 millió forint éves bevételig a katás ingatlanközvetítő ugyanúgy választhatja az alanyi adómentességet, mint az átalányadózó.

Itt is fontos, hogy minden szolgáltatással érintett ingatlan utána a közvetítő által kiállított számla szerinti bevételt kell összeadni és az értékhatár elérését követően a következő ingatlan eladása után járó jutalékot már 27%-os áfával kell kiszámlázni.

Az egyéni vállalkozó áfa alanyként számla és nyugtaadásra kötelezett. Számlakiállítás esetén az ingatlanközvetítőnek regisztrálnia kell a NAV Online Számla rendszerben.

Helyi iparűzési adó

A katás egyéni vállalkozó egyszerűsített adóalapmegállapítást választhat: az egyszerűsített adóalap – amely után a helyi önkormányzati rendeletben megállapított mértékű adót meg kell fizetni - 12 millió forint bevételig 2,5 millió forint, 12 és 18 millió forint közötti bevételi sávban 6 millió forint, 18 és 25 millió forint bevétel között, illetve kiskereskedő, átalányadózó esetében 120 millió forint bevételig pedig 8,5 millió forint. Az adót bevallás benyújtása nélkül, évente egyszer, az adóévet követő év május 31. napjáig kell megfizetni.

Ügyviteli kötelezettségek

A katás egyéni vállalkozó

könyvelésként a bevételi nyilvántartást köteles vezetni, de az is elég, ha a gyűjti a kimenő számláit, mérlegképes könyvelő megbízása nem kötelező,
járulékbevallásra nem köteles,
a tárgyhónapot követő hónap 12 napjáig kell a havi 50.000,-Ft tételes adót megfizetni,
a katás jövedelme után nem jogosult az Szja adóalapkedvezményekre (családi kedvezmény (Szja tv. 29/A.§), az első házasok kedvezménye (Szja tv. 29/C.§), négy vagy több gyermeket nevelő anyák kedvezménye (Szja tv. 29/D.§ Személyi kedvezmény (Szja tv. 29/E.§) 25 év alatti fiatalok kedvezménye (Szja tv. 29/F.§), 30 év alatti anyák kedvezménye)
éves szja bevallásra kötelezett,
e-ügyintézésre kötelezett, (2015. évi CCXXII. tv. 14.§, 451/2016. (XII. 19.) Korm. r. 88/A.§
tevékenysége megkezdésének bejelentésével egyidejűleg köteles a székhelye szerint illetékes területi gazdasági kamaránál a kamarai nyilvántartásba való bejegyzését kérni (1999. évi CXXI. törvény 8/A.§/1/).

Ez a legkedvezőbb adózási mód – ha a cég nincs az ügyfelek között.

Egyéni vállalkozó ingatlan közvetítői tevékenység – a vállalkozói szja hatálya alatt

A legtöbb nyugdíjas ingatlanközvetítő a vállalkozói szja-t választja. Itt is feltétel az egyéni vállalkozói jogállás – és minden, ami ezzel jár.

Ha egyéni vállalkozóként bármely okból nem választjuk az átalányadót, akkor a vállalkozói jövedelem szerinti adózási mód a lehetséges másik választás (a katán kívül).

A vállalkozói jövedelem szerinti adózási módban nincs ingatlanközvetítő jutalék bevételi értékhatár – a bevétel korlátlanul nőhet, ami nyilván kedvezően hat az ingatlanközvetítő árak alakulására - de nincs adómentességi szabály sem, tehát a jövedelem egésze adóköteles lesz. Az átalányadóval szemben itt a bevételekkel szemben tételes költségelszámolással kell az adóalapot megállapítani. Tehát itt gyűjteni kell a számlákat.

Vállalkozói szja szerinti adózási módban a következőképpen történik a jövedelem kivétele a vállalkozásból:

Adózni kell a vállalkozás eredménye – vázlatosan a bevételek és a költségek különbözete – után 9%-os szja-val, és ehhez kapcsolódóan adózni kell az adózott eredménynek tekinthető vállalkozói osztalék-alap után, az Szja törvényben írt korrekciókkal 15 %-os szja-val és az adófizetési felső határig 13 %-os szociális hozzájárulási adóval.
Továbbá adózni kell önfoglalkoztatóként – amely a vállalkozói kivét utáni szja-előleg (15%) társadalombiztosítási járulék (18,5%) és szociális hozzájárulási adó (13%) fizetését, bevallását jelenti. Főállású egyéni vállalkozóként a társadalombiztosítási járuléknak és szociális hozzájárulási adónak havonta kötelezően fizetendő minimuma van, bevételtől függetlenül.

Ezen adózási mód is alkalmazható mellékfoglalkozású, és nyugdíjas egyéni vállalkozóként. Mellékfoglalkozásban nincs minimum fizetendő közteher, azokat a bevétel függvényében kell fizetni.

Nyugdíjas egyéni vállalkozónak önfoglalkoztatóként önmaga után nem kell társadalombiztosítási járulékot és szociális hozzájárulási adót fizetnie.

A vállalkozói jövedelem szerinti adózási mód előnye az átalányadózással szemben, hogy nincs bevételi korlátja. Egyébként az adóteher kb. 80%-os tényleges költséghányad esetén van azon a szinten, mint átalányadózásban. Ez az átalányadóban érvényesülő adómentesség miatt van így. Azonban 80%-os költséghányad szellemi szabadfoglalkozásokban nem jellemző – a tényleges költségeket jól lefedi a törvényben írt 40%-os költséghányad.

Azon túl, hogy nincs bevételi korlátja, a vállalkozói jövedelem szerinti adózási mód előnye az átalányadóval szemben, hogy ez mellett alkalmazható az egyszerűsített közteherviselési hozzájárulás szerinti adózás – már annak, aki foglalkozásánál erre jogosult.

A vállalkozói szja alatt adózó egyéni vállalkozó – ha a személygépkocsi után tételes költségelszámolással költséget számol el - akkor cégautó adó fizetésére köteles. Nem jár cégautó adó fizetési kötelezettséggel, ha az egyéni vállalkozó kiküldetési rendelvénnyel számol el személy-gépkocsi használati költséget. Mentes a cégautó adó a környezetkímélő – zöld rendszámos - gépjármű. A cégautó adó szabályait a gépjárműadóról szóló 1991. évi LXXXII. törvény 17/A-G.§-ai tartalmazzák.

Áfa - a közvetítői díj terhére

Az egyéni vállalkozó az általános forgalmi adó alanya, tehát az adóhatósághoz be kell jelentkeznie. 12 millió forint éves bevételig alanyi adómentesség választható.

Ezen értékhatár átlépése esetén az ingatlanközvevítői jutalékra 27%-os áfát kell felszámítani.

Az egyéni vállalkozó áfa alanyként számla és nyugtaadásra kötelezett - minden közvetített bérleti és adásvételi szerződés után. Számlakiállítás esetén regisztrálnia kell a NAV Online Számla rendszerben.

Helyi iparűzési adó

Az egyéni vállalkozó egyszerűsített adóalapmegállapítást választhat: az egyszerűsített adóalap – amely után a helyi önkormányzati rendeletben megállapított mértékű adót meg kell fizetni - 12 millió forint bevételig 2,5 millió forint, 12 és 18 millió forint közötti bevételi sávban 6 millió forint, 18 és 25 millió forint bevétel között, illetve kiskereskedő, átalányadózó esetében 120 millió forint bevételig pedig 8,5 millió forint. Az adót bevallás benyújtása nélkül, évente egyszer, az adóévet követő év május 31. napjáig kell megfizetni.

Ügyviteli kötelezettségek

Az egyéni vállalkozó

könyvelésként a pénztárkönyvet, vagy naplófőkönyvet köteles vezetni (Szja tv. 5.M. I.1.), mérlegképes könyvelő megbízása nem kötelező,
a negyedévet követő hónap 12. napjáig vállalkozói szja előleg fizetésére köteles,
havi járulékbevallásra köteles - kivéve nyugdíjas egyéni vállalkozó,
a tárgyhónapot követő hónap 12 napjáig az önfoglalkoztatáshoz kapcsolódó szja-előleg, tb-járulék és szociális hozzájárulási adó fizetésére köteles, (ez utóbbiak alól kivéve a nyugdíjas egyéni vállalkozó)
a vállalkozói kivétjével szemben az Szja adóalapkedvezményekre - családi kedvezmény (Szja tv. 29/A.§), az első házasok kedvezménye (Szja tv. 29/C.§), négy vagy több gyermeket nevelő anyák kedvezménye (Szja tv. 29/D.§ Személyi kedvezmény (Szja tv. 29/E.§) 25 év alatti fiatalok kedvezménye (Szja tv. 29/F.§), 30 év alatti anyák kedvezménye - jogosult – lásd a 8. pontot - ezeket a járulékbevallásában érvényesítheti,
éves szja bevallásra kötelezett,
e-ügyintézésre kötelezett, (2015. évi CCXXII. tv. 14.§, 451/2016. (XII. 19.) Korm. r. 88/A.§)
tevékenysége megkezdésének bejelentésével egyidejűleg köteles a székhelye szerint illetékes területi gazdasági kamaránál a kamarai nyilvántartásba való bejegyzését kérni (1999. évi CXXI. törvény 8/A.§/1/).

Társas vállalkozás (gazdasági társaság) - a társasági adó alatt

Itt az ingatlanközvetítő társas vállalkozó, aki személyesen közreműködik az általa alapított betéti társaság, vagy korlátolt felelősségű társaság (társas vállalkozás) tevékenységében. Ez a vállalkozási forma tehát feltételezi gazdasági társaság alapítását. Ezen vállalkozási formában a személyes közreműködés történhet mellékfoglalkozásban is, tehát ez mellett más foglalkoztatónál főállás is lehetséges. Nyugdíjas is dolgozhat társas vállalkozóként, és ez a nyugdíját nem érinti.

Betéti társaság alapításához legalább két alapító tag kell, ezek lehetnek családtagok is, és elegendő, ha csak egy tag végez személyes közreműködést, ami havi közteherfizetéssel jár. De bevonhatók nyugdíjas családtagok is az ő járulék- és szocho mentességüket kihasználandó.

Korlátolt felelősségű társaság egyszemélyes is lehet. A cégalapítás aktuálisan csak ügyvédi költséggel jár.

A szolgáltatást (közvetítés ingatlan értékesítése, bérbeadása kapcsán) a gazdasági társaság végzi, és számlázza.

Ezen adóterhekre – és azon túl a felmerülő költségekre - a vállalkozás bevétele jelenti a fedezetet. Minden vállalkozás indításának és fenntartásának kulcsa a bevétel.

A társasági adó, osztalék utáni adók mértéke Magyarországon nem magas, ha van bevétel, fizetése nem okozhat gondot. Ugyanez érvényes a helyi iparűzési adóra. Általános forgalmi adóval alanyi adómentesség választása esetén nem kell számolni. Ha igen, akkor is a jutalék után felszámított áfa csak átfut a vállalkozáson – az állammal (adóhatósággal) elszámolandó tétel.

A személyes közreműködés után havonta fizetendő közterhek rendszeres bevétel meglétét feltételezik – ezek a közterhek a személyes közreműködést végző személy – a társas vállalkozó - társadalombiztosítási státuszától függően optimalizálhatók.

A vállalkozásban az adózási ügyvitelt különösen nem szabad elhanyagolni, az adóhatóság által alkalmazható bírságszankciók súlyosak, adott esetben a vállalkozás folytatását is ellehetetleníthetik. A közterhek sokasága, az adókötelezettségek összetettsége és a bírságfenyegetettség miatt indokolt a könyveléssel, adózási ügyvitellel mérlegképes könyvelőt megbízni. A díjazására értelemszerűen a vállalkozás bevételének kell fedezetet teremtenie.

Az egyéni vállalkozással összehasonlítva - a társas vállalkozás előnye lehet, hogy a személyes közreműködést végző személye – ezen keresztül a társadalombiztosítási jogállása variálható, megválasztható – például egy nyugdíjas tag személyében. Ezáltal a személyes közreműködés havonta fizetendő – nem kevés – közterhe jobban optimalizálható.

Ugyanakkor az egyéni vállalkozás az átalányadó választásával – az adómentesség miatt – előnyösebb lehet, mint ugyanazt a tevékenységet társas vállalkozásban végezni. Az átalányadó ügyvitele adott esetben könnyebben megtanulható, illetve könyvelő megbízása esetén is olcsóbb lehet, mint egy társas vállalkozás könyvelése. Társas vállalkozásban 10 millió forint árbevétel felett a könyveléssel már mérlegképes könyvelőt kell megbízni.

Társasági adó

A gazdasági társaságok jövedelemadóját társasági adónak hívják.

A társasági adó

alanya: a gazdasági társaság, szövetkezet, egyéb szervezet stb.
adótárgya: a vállalkozási tevékenység jövedelme.
adóalapja: a számviteli törvény szerinti adózás előtti eredmény, módosítva a törvényben meghatározott korrekciós tényezőkkel,
kulcsa az adóalap 9%-a,

A társasági adó jogszabálya az 1996. évi LXXXI. törvény a társasági adóról és az osztalékadóról, a szakmai zsargonban használt rövidítése: Tao. tv.

A társasági adó lényege nagyon leegyszerűsítve és kevéssé szakszerűen, de talán érthetőbben úgy foglalható össze, hogy a társasági adó alapját megkapjuk a cég összes bevétele és összes költsége különbözeteként, amely után az aktuális kulccsal számítva kell megállapítani a társasági adót.

Kicsit pontosabban: a cég gazdasági tevékenységről évente számviteli beszámolót kell, hogy készítsen, annak része az eredmény-kimutatás, amely a bevételek és a ráfordítások különbözeteként tartalmazza az üzemi (üzleti) tevékenység eredményét, amely a pénzügyi műveletek eredményével együtt adja a szokásos vállalkozási eredményt. Ezt növelve a rendkívüli eredménnyel megkapjuk az adózás előtti eredményt. Ennek az elszámolásnak a szabályait eddig – tehát az adózás előtti eredményig a számviteli törvény tartalmazza.

Ezen a ponton kapcsolódik össze a cég számvitele és adózása, és általánosságban a Számviteli és a Társasági adó törvény. A Társasági adó törvény tehát a Számviteli törvény szerint megállapított adózás előtti eredményből kiindulva, különféle módosító, csökkentő és növelő tételekkel korrigálja – amelyek elvégzése, levezetése után állapítható meg a fizetendő társasági adó alapja.

A tartósan veszteséges gazdálkodás kiszűrése érdekében a törvény minimum adóalapot is meghatároz, illetve ilyen esetben a társaság terhére külön eljárást ír elő. A társasági adó mértéke minden cégre egységesen 9%. Szűkebb körben adómentesség érvényesíthető. A fizetendő társasági adó beruházási, térségi, fejlesztési és kisvállalkozói kedvezményekkel csökkenthető – ha ennek törvényi feltételei adottak.

A költségelszámolás főbb szabályai

Néhány költségelszámolási szabályra azért figyelni kell.

Csak a vállalkozási tevékenység érdekében felmerülő költségek számolhatók el. Így például a privát háztartási költségek nem.

A vállalkozási tevékenység érdekében felmerülő költségnek minősül például:

■ Telefonköltség

■ Internetelőfizetés díja

■ Cégautó használata, fenntartása és üzemeltetése révén felmerült költség

■ A reprezentáció, üzleti ajándék címen személyi jellegű egyéb kifizetésként elszámolt juttatás;

■ Éttermi szolgáltatás igénybevétele esetén a bankkártyával, hitelkártyával történő fizetésre tekintettel kapott nyugta alapján elszámolt költség, ráfordítás, feltéve, hogy a szolgáltatás igénybevétele a személyi jövedelemadóról szóló törvény szerinti reprezentáció céljából történik.

■ Az ésszerű gazdálkodás követelményeivel ellentétes költségek nem számolhatók el. Ennek szabályai szerint nem minősül a vállalkozás érdekében felmerült költségnek a 200 ezer forintot meghaladó szolgáltatás ellenértéke (vagy annak egy része), ha a körülmények (így különösen az adózó vállalkozási tevékenysége, árbevétele, a szolgáltatás jellege, a szolgáltatás ellenértéke) alapján egyértelműen megállapítható, hogy a szolgáltatás igénybevétele ellentétes az ésszerű gazdálkodás követelményeivel; az adóévben ugyanazon személytől ugyanazon jogcímen igénybe vett szolgáltatások ellenértékét együttesen kell figyelembe venni.

A társasági adó törvény tartalmazza az adóalapcsökkentési lehetőségeket és az adókedvezményeket.

A társasági adó alá tartozó gazdasági társaságban végzett személyes közreműködéssel az ingatlanközvetítő a következő közterhek megfizetésével juthat a pénzéhez:

9%-os társasági adót kell fizetnie a társas vállalkozásnak (Bt. Kft) a vázlatosan a bevételei és kiadásai különbözeteként számított jutalék jövedelme, eredménye után,
a tagnak magánszemélyként adóznia kell a társaságból szerzett tőkejövedelme – az osztalék után: 15 % szja-val és 13% szociális hozzájárulási adóval, ez utóbbinál a felső határig,
a társaságot, mint kifizetőt a foglalkoztatáshoz / tagi személyes közreműködéshez kapcsolódóan havi közteherfizetési kötelezettség terheli, általánosságban 15%-os szja előleg, 18,5%-os társadalombiztosítási járulék és 13 %-os szociális hozzájárulási adó formájában. A személyes közreműködés után fizetendő közterheket meghatározza a társas vállalkozó tb. jogállása, hogy főállású, mellékfoglalkozású, vagy kiegészítő tevékenységű (nygdíjas) társas vállalkozónak minősül,
a társaság a szolgáltatásnyújtás tevékenysége alapján az általános forgalmi adó alanya, de évi 12 millió forint bevételig választható alanyi adómentesség,
a társas vállalkozás helyi iparűzési adó alanya, helyi iparűzési adót is kell fizetnie,
a társaság könyvelése a kettős könyvvitel keretében történik, 10 millió forint éves árbevétel felett kötelező mérlegképes könyvelő megbízása,
a társaságnak regisztrálnia kell a Kereskedelmi és Iparkamarában, és éves tagdíjat kell fizetnie,
a társaság e-ügyintézésre és cégkapu nyitásra kötelezet

Áfa - a jutalékot igazán csak ez terheli

A gazdasági társaság az általános forgalmi adó alanya, tehát az adóhatósághoz be kell jelentkeznie. 12 millió forint éves jutalék bevételig a gazdasági tárasság is választhat alanyi adómentességet.

A gazdasági társaság áfa alanyként számla és nyugtaadásra kötelezett. Az áfa mértéke ebben az esetben is 27%!

Számlakiállítás esetén regisztrálnia kell a NAV Online Számla rendszerben.

Helyi iparűzési adó

A gazdasági társaság is választhat egyszerűsített adóalapmegállapítást: az egyszerűsített adóalap – amely után a helyi önkormányzati rendeletben megállapított mértékű adót meg kell fizetni - 12 millió forint összesített jutalékkal számolva 2,5 millió forint, 12 és 18 millió forint közötti bevételi sávban 6 millió forint, 18 és 25 millió forint bevétel között, illetve kiskereskedő, átalányadózó esetében 120 millió forint bevételig pedig 8,5 millió forint.

Az adót bevallás benyújtása nélkül, évente egyszer, az adóévet követő év május 31. napjáig kell megfizetni.

Ügyviteli kötelezettségek

A gazdasági társaság:

a számviteli törvény hatálya alá tartozik, számviteli szabályzatokat köteles készíteni (kivéve mikrogazdálkodók)
könyvelésként kettős könyvvitelt köteles vezetni, évi 10 millió forint árbevétel felett a könyveléssel, beszámoló elkészítésével mérlegképes könyvelőt köteles megbízni.
a tárgyhónapot követő hónap 12 napjáig kell a foglalkoztatás utáni közterheket megfizetnie,
ugyanezen határidőben havi járulékbevallásra köteles,
negyedévente társasági adó előleg fizetésére köteles,
a tárgyévet követő május 31-ig köteles a számviteli beszámolóját elfogadni és közzétenni,
ugyaneddig kell a társasági adó bevallást elfogadni és a társasági adót megfizetni,
e-ügyintézésre kötelezett, 451/2016. (XII. 19.) Korm. r. 88/A.§
cégjegyzékbe való bejegyzését követő tizenöt munkanapon belül köteles a székhelye szerint illetékes területi gazdasági kamaránál a kamarai nyilvántartásba való bejegyzését kérni (1999. évi CXXI. törvény 8/A.§/1/).

Társas vállalkozás (gazdasági társaság) a kisvállalati adó (kiva) alatt is el lehet számolni a jutalékot

Betéti táraságok, korlátolt felelősségű társaságok egyéni cégek a társasági adózás helyett választhatják a kisvállalati adót is (egyéni vállalkozó nem). Ez alapításkor is választható, illetve már működő cégek is áttérhetnek erre. Alkalmazásának lényegesebb feltétele – korlátja - hogy 3 milliárd forint éves bevételig, illetve 50 fő foglalkoztatotti létszámig alkalmazható. Ebből is látszik, hogy itt azért a kisvállalatok közül is a nagyobbaknak van címezve ez az adónem - az átlag magyarországi ingatlanközvetítő jutalék mértéke azért nem szokott ekkora terjesztkedést engedni.

Ennek ellenére azért mikrovállalkozások is megfontolhatják, hiszen kizárva nincsenek belőle, és számukra is lehetnek előnyei. A Pénzügyminisztérium honlapján van is egy – kissé bonyolult – kiva-kalkulátor, amellyel előzetes számítások végezhetők.

A kiva lényege három mondat - az jutalék bevételből élőkre vonatkozóan is:

A foglalkoztatottak után – beleértve a társas vállalkozó tagot is – az egyébként szokásos közterhek közül nem kell fizetni a 13%-os szociális hozzájárulási adót, és nem kell fizetni a 9%-os társasági adót sem.
A kisvállalati adó alapját a személyi jellegű kifizetések (munkabér, személyes közreműködés díja) és a adóévben jóváhagyott fizetendő osztalék képezik, módosítva pár további tétellel.
A kisvállalati adó mértéke 10%.

A kivát azoknak a vállalkozásoknak ajánlja a Pénzügyminisztérium, amelyeknél a személyi jellegű kifizetések jellemzően meghaladják a vállalkozás nyereségét, illetve amelyek a nyereségük visszaforgatásával, vagy tőke bevonásával jelentős fejlesztések végrehajtását tervezik.

Ha a vállalkozás osztalékra termel – a tagok osztalékként kívánják kivenni a jövedelmet – akkor a kivánál előnyösebb a társasági adó. Az osztalék után a tagnak kiva alatt is szja-t és szociális hozzájárulási adót is kell fizetnie (ez utóbbit a felső határig) – és mindezek előtt még a 10%-os kivát is kell fizetni utána.

Ha azonban az a cél, hogy minél olcsóbban teremtsen magának főállást, biztosítotti jogállást a társas vállalkozó, akkor megfontolható a kiva választása. Ez mellett például egyéni vállalkozóként mellékfoglalkozásban átalányadózhat, kihasználva annak részleges adómentességét.

Ugyanakkor sajnos a kivás cégben való foglalkoztatás – miután a közteherfizetés nem az általános szabályok szerint történik - nem ad alapot az egyszerűsített közteherviselési hozzájárulása (ekho) alkalmazására, ha egyébként a foglalkozás alapján a jogosultság fennáll.

Összefoglalás

Az ingatlanközvetítői tevékenységgel elérhető jutalék jelentős adózási és ügyviteli kötelezettségekkel jár. A jutalékokból adóköteles jövedelem keletkezik, ami kiemelt figyelmet igényel már a vállalkozás indításakor. Különösen fontos az adótervezés, mivel jelentős bevétel felett az ingatlanközvetítői jutalék után 27% áfát kell fizetni.

Ingatlanközvetítőként a vállalkozás működési formájának helyes kiválasztása kulcsfontosságú - mind a vevő mind az eladó ügyfelek hatékony kiszolgálása érdekében. Az egyéni vállalkozóknak és a gazdasági társaságoknak különböző előnyei és kötelezettségei vannak. Az átalányadózás különösen népszerű az ingatlan közvetítésével foglalkozók körében, mivel bizonyos bevételi határokig adómentességet biztosít. A katás egyéni vállalkozók esetében is vannak előnyök, például az egyszerűsített adózás és a kötelezettségek csökkentése.

Mindezek mellett fontos a jutalék bevétel tervezése érdekében a helyi iparűzési adó, az áfá, valamint az ügyviteli kötelezettségek tisztázása is. Az ingatlanközvetítőknek gondoskodniuk kell az adatvédelmi, pénzmosási, adózási és ügyviteli szabályok betartásáról, beleértve a számviteli kötelezettségeket és a hatósági bejelentkezéseket.

***

ÚTMUTATÓ INGATLANKÖZVETÍTŐKNEK A BELSŐ VISSZAÉLÉS-BEJELENTÉSI RENDSZER LÉTREHOZÁSÁHOZ

Ismertetjük a 2023. évi XXV. tv. - a Panasztörvény - főbb rendelkezéseit, az ingatlanközvetíőket terhelő megfelelési kötelezettségeket, a bejelentésekre vonatkozó szabályokat, és a bejelentővédelmi jogokat. Megrendelés és további infó: Önadózó Webáruház

FIZESSEN ELŐ 2024-RE AZ ÖNADÓZÓ ÚJSÁGRA ÉS ONLINE CSOMAGJÁRA!
Önadózó - okos újság okos cégeknek és könyvelőknek! Velünk 2024-ben is könnyebb lesz alkalmazni a jogszabályokat, követni a változásokat, teljesíteni az aktuális adózási, könyvviteli feladatokat, és elkerülni a buktatókat. Az Önadózó az egyik legnagyobb terjedelemmel jelentkező havi szaklap. Igen gazdag az archívumunk, az előfizetéssel ingyenesen hozzájuthat a megelőző évek lapszámaihoz. Az egyes lapszámok tartalma online elérhető, illetve mobiltelefonon is. Online csomagunk: Számviteli szabályzatok 2024 ● Cafetéria szabályzat 2024 ● Pénzmosás elleni szabályzat csomag ● GDPR Segédlet, ● Gyorskérdés szolgáltatás a honlapon,● Segédletek + Mérlegképes és adótanácsadói kreditek ● Ingyenes e-könyvek és vásárlási kedvezmény az Önadózó Webáruhgázban ● Egyes Kulcs-Soft programok előfizetőknek ingyenesen ● Előfizetni itt lehet: https://www.onadozo.hu/elofizetes-az-ujsagra/