Mi a teendő önkormányzati ingatlan vásárlása esetén, ha a Magyar Államot elővásárlási jog illeti meg?

JOG 2023-11-09

Nyomtatás

Forrás: https://e-ingatlanugyvedek.hu/ | Szerző: dr. Szabó Judit Anna

Címkék: önkormányzat, vételi jog, elővásárlási jog

Ebben a cikkben részletes útmutatást adunk arra vonatkozóan, hogy miként kell eljárni, abban az esetben, ha egy önkormányzati ingatlan vásárlása során az állam elővásárlási jogot gyakorolhat. Megvizsgáljuk azokat a törvényi előírásokat, amelyek meghatározzák az állam elővásárlási jogának gyakorlását, és bemutatjuk azokat a lépéseket, amelyeket a vevőknek és eladóknak meg kell tenniük a folyamat során.

Jogszabályi háttér

A nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény (a továbbiakban: Nvtv.) 14. §-a értelmében, olyan ingatlan esetén, amelyik helyi önkormányzat tulajdonában áll, a Magyar Államot elővásárlási jog illeti meg.

Az Nvtv. értelmében az állami elővásárlási jog gyakorlására külön törvényben meghatározott szerv jogosult, ez a szerv az állami vagyonról szóló 2007. évi CVI. törvény 3. § (1) bek. értelmében a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zártkörűen Működő Részvénytársaság (a továbbiakban: MNV Zrt.).

5 millió forint alatti önkormányzati ingatlan esetén nem éled fel az elővásárlási jog

Az Nvtv. 14. § (4) bek. alapján a törvényben vagy a helyi önkormányzat rendeletében meghatározott értékhatár 20%-át el nem érő értékű ingatlan értékesítése esetén nem éled fel az állami elővásárlási jog.

Mivel a törvények magasabb szintű jogszabályok, mint az önkormányzati rendeletek, ameddig az értékhatárt Magyarország mindenkori költségvetéséről szóló törvény határozza meg, az esetleges önkormányzati értékhatárok figyelmen kívül maradnak. A 2023-as költségvetési törvény értelmében ez az értékhatár aktuálisan 25,0 millió forint egyedi bruttó forgalmi érték. Ennek az értéknek a 20%-a pont 5 millió forint.

Hogyan kell megszerezni az állam lemondó nyilatkozatát?

Az állami elővásárlási joggal kapcsolatos nyilatkozat beszerzésének első lépése, hogy az átruházás valamennyi lényeges elemét tartalmazó ajánlatot vagy az elővásárlási jog jogosultjával szemben még hatályba nem lépett adásvételi szerződést az MNV Zrt. részére meg kell küldeni. Ezt követően az MNV Zrt. 35 napos jogvesztő határidőn belül nyilatkozik, hogy kíván-e élni elővásárlási jogával az állam nevében. A 35 napos határidőt az ajánlat vagy a szerződés személyes átadása esetén az átadás igazolt napjától, postai küldemény esetén a küldemény feladásának igazolt napjától kell számítani.

Bármilyen dokumentum csak akkor alkalmas arra, hogy az MNV Zrt. eljárjon, ha az az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges tartalmi elemekkel is rendelkezik, azaz, ha azt a felek aláírását tartalmazó írásbeli jognyilatkozatot ügyvéd ellenjegyezte, vagy közjegyző közokiratba foglalta. Végleges adásvételi szerződés esetén egyetlen hatályba léptető feltétel az elővásárlásra jogosult (lényegében az MNV Zrt.) nyilatkozata lehet.

Az eljárásban hiánypótlás is elképzelhető.

Vételi jog esetén hogyan működik az állami elővásárlási jog?

Mivel az MNV Zrt. vagy a vevő vételi szándékát igazoló vételi ajánlatára, azaz a felek kölcsönös értékesítési szándékát igazoló, hatályba nem lépett adásvételi szerződésre nyilatkozik, egy pusztán vételi jogot alapító szerződés - ami csak az eladó eladási szándékát igazolja - alapján elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat nem igényelhető.

Az MNV Zrt. megkeresése legkorábban a vételi jog gyakorlását követően képzelhető el, ekkor viszont a felhíváshoz csatolni kell a vételi jogot alapító szerződés és a vételi jogot gyakorló nyilatkozat egy ügyvéd által ellenjegyzett, vagy közokiratba foglalt példányát, valamint egy tulajdoni lapot is.

Mi a helyzet, ha az ingatlanra mást is megillet elővásárlási jog?

Az elővásárlási jog törvény, vagy szerződés alapján mást is megillethet, tipikus eset az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanok tulajdonostársait megillető elővásárlási jog. Az Nvtv. alapján az állami elővásárlási jog - a volt állami (tanácsi) és önkormányzati bérlakásokra vonatkozó elővásárlási jog kivételével - azonban minden más jogosultat megelőz, tehát akár törvényes, akár szerződéssel alapított elővásárlási jog illet meg más jogosultat, az Állam mindenképpen beelőz.

Mi a foglaló sorsa, ha az elővásárlásra jogosult él ezen jogával?

Elővásárlási joggal terhelt ingatlanok esetén sem kizárt a foglaló átadása - hiába azonban a vevői elkötelezettség, ha az Állam él az elővásárlási jogával, a szerződés az eredeti vevő és az eladó között nem jön létre.

Ha az eladó hibájából nem teljesül a szerződés, akkor a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni a vevő számára, azonban az elővásárlási jog gyakorlása nem róható fel az eladónak - a foglaló ilyen esetben tehát egyszeresen jár vissza.

Összefoglalás

A Magyar Államot a nemzeti vagyonról szóló törvény alapján elővásárlási jog illeti meg, amit az MNV Zrt. gyakorolhat. Ha egy ingatlan értéke nem éri el a 25 millió forintos értékhatár 20%-át, vagyis 5 millió forintot, az állam elővásárlási joga nem él. Az elővásárlási jog gyakorlásáról szóló döntéshez az államnak 35 napon belül kell nyilatkoznia, miután megkapta a vevő és eladó közötti, még hatályba nem lépett adásvételi szerződést. Az elővásárlási jog előtt álló egyéb jogokat az állami elővásárlási jog megelőzi, kivéve a volt állami és önkormányzati bérlakásokra vonatkozó jogokat. Amennyiben az állam él az elővásárlási jogával, és emiatt nem jön létre az eredeti adásvételi szerződés, a foglaló egyszeresen jár vissza a vevőnek.

Dr. Szabó Judit Anna ügyvéd

FIZESSEN ELŐ 2024-RE AZ ÖNADÓZÓ ÚJSÁGRA ÉS ONLINE CSOMAGJÁRA!
Önadózó - okos újság okos cégeknek és könyvelőknek! Velünk 2024-ben is könnyebb lesz alkalmazni a jogszabályokat, követni a változásokat, teljesíteni az aktuális adózási, könyvviteli feladatokat, és elkerülni a buktatókat. Az Önadózó az egyik legnagyobb terjedelemmel jelentkező havi szaklap. Igen gazdag az archívumunk, az előfizetéssel ingyenesen hozzájuthat a megelőző évek lapszámaihoz. Az egyes lapszámok tartalma online elérhető, illetve mobiltelefonon is. Online csomagunk: Számviteli szabályzatok 2024 ● Cafetéria szabályzat 2024 ● Pénzmosás elleni szabályzat csomag ● GDPR Segédlet, ● Gyorskérdés szolgáltatás a honlapon,● Segédletek + Mérlegképes és adótanácsadói kreditek ● Ingyenes e-könyvek és vásárlási kedvezmény az Önadózó Webáruhgázban ● Egyes Kulcs-Soft programok előfizetőknek ingyenesen ● Előfizetni itt lehet: https://www.onadozo.hu/elofizetes-az-ujsagra/