Igaz-e, hogy az E-ING bevezetésével 2024. október 1-től csak levizsgázott ügyvédek járhatnak majd el ingatlanügyekben?

JOG 2024-05-16

Nyomtatás

Forrás: e-ingatlanugyvedek.hu | Szerző: dr. Szabó Judit Anna, ügyvéd

Ha az iroda egyik tagja/alkalmazottja jogosult ingatlan-nyilvántartási ügyben eljárni az a munkatársait is jogosítja bizonyos ügyvédi tevékenységekre.

Hatályba lépett az egyes ingatlan-nyilvántartási tárgyú és kapcsolódó törvények módosításáról szóló 2024. évi XXVII. törvény. A változások célja az E-ING Projekt sikeres megvalósítása és az elektronikus ingatlan-nyilvántartás zökkenőmentes bevezetése, amelynek érdekében többek között az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény (Üttv.) is módosul - ez utóbbi azonban csak 2024. október 1. napjával.

Sok kolléga arra számít, hogy az e-ingatlan-nyilvántartás bevezetésének a magyar ügyvédség körében "piactisztító" hatása lesz. Tény, hogy a vizsgáztatás és a kiegészítő felelősségbiztosítás többeket elriaszthat attól, hogy belevágjanak az ún. ingatlan-nyilvántartási ügyben való eljárási jogosultság (nevezzük az egyszerűség kedvéért E-ING jogosultságnak) megszerzésébe, de ez nem jelenti azt, hogy az ilyen ügyvédek teljesen el lesznek zárva az ingatlannal kapcsolatos ügyek vitelétől - következésképpen a piacról sem fognak tömegek kiesni - a 2024. december 3-ig tartó átmeneti időszakről nem is beszélve!

Mi módosul az ügyvédi törvényben?

Ahogy arra minden magyar ügyvéd évek óta készül: a földhivatal előtti jogi képviseletre az elektronikus ingatlan-nyilvántartás bevezetését követően csak az lesz jogosult, akinek az E-ING jogosultságát az ügyvédi kamarai nyilvántartásba bejegyezték. Azt is régóta lehet tudni, hogy ilyen ügyekben a bejegyzés alapját képező okiratok megszerkesztésével kapcsolatos jogosulti kör is szűkül.

A legutóbbi jogszabályváltozás értelmében azonban az Üttv. 28. §-a is kiegészült egy (7) bekezdéssel: eszerint ingatlan-nyilvántartási ügyben ügyvédi megbízást is csak az vállalhat majd el, ahol az ügyvédi iroda tagja, illetve az egyéni ügyvéd, vagy ezek alkalmazottja – almegbízott igénybevétele nélkül – legkésőbb a teljesítéskor rendelkezik az E-ING jogosultsággal. Hogy ez jelenti-e azt is, hogy az ingatlan-nyilvántartási ügyhöz tágabban kapcsolódó jogi tanácsadás, vagy a letétkezelés is korlátozottan elvállalható ügy lesz-e, arra sem a jogszabály, sem az indokolása nem ad egyértelmű választ.

Ki kezelhet Ingatlanokkal kapcsolatos Ügyvédi letétet?

Álláspontom szerint egyértelmű tiltás hiányában minden ügyvéd jogosult a letétkezelésre. Az okiratletétekkel kapcsolatban természetesen az E-ING rendszer informatikai része még tartogathat meglepetéseket - hiszen ha ezeket az elektronikus okiratokat csak a felületen lehet megszerkeszteni, tárolni, illetve aláírni, akkor a letétkezelésre is csak E-ING jogosultsággal rendelkező ügyvédet lesznek képesek.

Az ügyvédi megbízási díj megoszthatósága is tovább szűkül

Az Üttv. 2024. októberétől hatályos 28. § (7) bekezdése azért is fontos újítás, mert az ügyvédi hivatás etikai szabályairól és elvárásairól szóló 6/2018. (III. 26.) MÜK szabályzat (Etikai Szabályzat) 6.12. pontja értelmében az ügyvéd nem oszthatja meg a megbízási díját olyan személlyel, aki nem az ügyvédi tevékenység megbízás elfogadására jogosult gyakorlója.

Az Etikai Szabályzat fent idézett rendelkezése eddig elsősorban azt volt hivatott tiltani, hogy az ügyvédek %-os jutalékot fizessenek az ingatlanközvetítőknek az általuk "hozott" ügyfelek után, így azonban felmerül, hogy az E-ING jogosultsággal nem rendelkező ügyvédek sem kaphatnak majd %-ot egy másik ügyvéddel "közösen ellátott" ügyek után. (Lásd még: Etikai Szabályzat 11.13.)

Ki és Mire lesz jogosult 2024. október 1. után ingatlan adásvétellel, ajándékozással, stb. kapcsolatban?

Tény, hogy ingatlan-nyilvántartási ügyekhez kapcsolódóan ügyvédi tevékenységre teljes körűen csak az E-ING jogosultsággal rendelkező ügyvédek lesznek majd jogosultak, de az ő irodai tagtársaik, munkáltatóik és helyetteseik sem lesznek elzárva attól, hogy pénzt keressenek az ingatlanügyeken.

Igyekeztem táblázatos formában összefoglalni az egyes jogosultságokat:

Melyik ügyvéd mire jogosult ingatlan-nyilvántartási ügyekhez kapcsolódóan?
	E-ING jogosultsággal rendelkező ügyvéd	Irodai TAGTÁRS, MUNKAVÁLLALÓ jogán E-ING jogosultsággal rendelkező ügyvéd	E-ING jogosultsággal rendelkező HELYETTÍTÉSÉRE jogosult
Megbízás elvállalása	X	X	-
Jogi képviselet ellátása (földhivatal előtt)	X	-	-
Jogi tanácsadás	X	X	X
Okiratszerkesztés	X	X	X (irányítás mellett)
Okirat ellenjegyzése	X	X	X
Letétkezelés	X	?	?

Az világos, hogy ki az ügyvéd tagtársa, vagy munkavállalója, de vajon ki jogosult helyettesítésre (az ügyvédjelölteken túl)?

A helyettes ügyvéd

Az Üttv. 17. §-a szabályozza a helyettes ügyvéd intézményét. Eszerint az egyéni ügyvéd, valamint az egyszemélyes ügyvédi iroda az ügyvédi tevékenység gyakorlásában való akadályoztatása esetére - kötelezően - helyettes ügyvédet bíz meg, amely megbízás az ügyvédi kamarai nyilvántartásba való bejegyzéssel lép hatályba. A helyettes ügyvéd az ügyvédi tevékenység tekintetében a helyettesített ügyvéd teljes körű helyetteseként jár el. Az Üttv. okiratszerkesztési jogosultságot korlátozó 42/A. § e) pontja nem mondja ki, hogy helyettesítésre csak a bejegyzett helyettes lenne jogosult.

Az Üttv. 17. § (6) bek. értelmében azonban a helyettesítésre kötött megállapodás nem zárja ki, hogy a helyettesített ügyvéd egyes ügyek vagy az ügyek meghatározott csoportja tekintetében – a törvény keretei között – helyettesítéséről más ügyvéddel is megállapodjon. Ez utóbbi ügyvédet nevezi a Wolters Kluwer által 2021-ben kiadott Nagykommentár az ügyvédi törvényhez ún. egyedi helyettesnek. Egyedi helyettest természetesen többszemélyes ügyvédi iroda is kijelölhet.

Az egyedi helyettesítésnek egyetlen feltétele van: az ügyfél hozzájárulásával (megbízási szerződésben való tájékoztatásával) kötött megfelelő megállapodás. Az ügyfél hozzájárulása az ügyvédi titok megoszthatósága miatt szükséges.

Összegzés

Az E-ING jogosultság és az elektronikus ingatlan-nyilvántartás bevezetése komoly változásokat hoz a hazai jogi gyakorlatba, de a fentiek miatt nem valószínű, hogy drámai mértékben csökkentené az ügyvédek számát - várható, hogy a többség alkalmazkodni fog az új követelményekhez.

Összességében elmondható, hogy annak, aki továbbra sem szeretne számítógépet az asztalán látni, csak fel kell vennie egy megfelelően agilis alkalmazott ügyvédet, vagy irodai taggá kell előléptetnie legalább egy, vele valamilyen módon társult ügyvédet - és szinte minden mehet tovább a megszokottak szerint. Mindenki másnak ott a lehetőség, hogy egy E-ING jogosultsággal bíró ügyvéd helyetteseként közreműködjön pl. okiratszerkesztésben, vagy jogi tanácsadásban.

Bővebben az átmeneti időszakról és a vizsgázásról itt írtunk.

dr. Szabó Judit Anna, ügyvéd

Illés és Szabó Ügyvédi Társulás

***A cikk több helyen a szerző véleményét, meglátásait tükrözi, nem minősül hírtartalomnak***

FIZESSEN ELŐ 2024-RE AZ ÖNADÓZÓ ÚJSÁGRA ÉS ONLINE CSOMAGJÁRA!
Önadózó - okos újság okos cégeknek és könyvelőknek! Velünk 2024-ben is könnyebb lesz alkalmazni a jogszabályokat, követni a változásokat, teljesíteni az aktuális adózási, könyvviteli feladatokat, és elkerülni a buktatókat. Az Önadózó az egyik legnagyobb terjedelemmel jelentkező havi szaklap. Igen gazdag az archívumunk, az előfizetéssel ingyenesen hozzájuthat a megelőző évek lapszámaihoz. Az egyes lapszámok tartalma online elérhető, illetve mobiltelefonon is. Online csomagunk: Számviteli szabályzatok 2024 ● Cafetéria szabályzat 2024 ● Pénzmosás elleni szabályzat csomag ● GDPR Segédlet, ● Gyorskérdés szolgáltatás a honlapon,● Segédletek + Mérlegképes és adótanácsadói kreditek ● Ingyenes e-könyvek és vásárlási kedvezmény az Önadózó Webáruhgázban ● Egyes Kulcs-Soft programok előfizetőknek ingyenesen ● Előfizetni itt lehet: https://www.onadozo.hu/elofizetes-az-ujsagra/